A retomada dos fundos imobiliários


(IstoÉ Dinheiro) – 12/10/17

Os números de setembro foram incontestáveis. No mês, o Ifix, índice da B3 que representa as oscilações das cotas de fundos imobiliários negociados na bolsa, valorizou-se 6,75%. No ano, até a quarta-feira 11, a alta acumulada está em 20,2%, abaixo dos 27,3% do Índice Bovespa. E, apesar de o índice estar sendo negociado nas máximas históricas, indicando uma valorização acentuada das cotas desses fundos, os analistas acreditam que ainda há espaço para continuar apostando nesse negócio.

Com moderação – ninguém espera a euforia de 2008, quando a baixa artificial dos juros realizada de maneira voluntarista pelo governo, o que provocou uma euforia nesse mercado –, mas, sem perder a consistência, os fundos poderão voltar a atrair interessados. Eles investem em ativos de base imobiliária. Podem ser edifícios corporativos ou residenciais, participações em shopping centers ou edifícios específicos, como galpões para fábricas ou centros de distribuição. Há, ainda, os fundos que só investem em títulos financeiros, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Os rendimentos vêm de aluguéis ou revendas. Quando a economia se aquece, os imóveis ficam mais caros, ampliando os ganhos.

Um indicador é o interesse dos investidores internacionais. Quem tem imóveis residenciais à venda não vê uma fila de compradores à porta. Porém, o mercado corporativo, especialmente no segmento conhecido como triple A, está aquecido. Essa faixa do mercado inclui os edifícios modernos, com lajes amplas e ambiente controlado por computador, preferidos pelas empresas de primeira linha. “Notamos que há um movimento de busca pela qualidade”, diz o gestor de recursos Fernando Marques Oliveira, principal executivo do fundo H.I.G. para a América Latina. Por aqui, o fundo britânico se especializou em investimentos em empresas fechadas, modalidade conhecida como private equity.

No entanto, no início de outubro, Oliveira anunciou a aquisição de um edifício corporativo de alto padrão na Zona Sul de São Paulo. Segundo o gestor, os 29,2 mil metros quadrados de área locável têm demanda garantida. “Empresas sólidas que estão ocupando locais menos modernos e luxuosos percebem que podem mudar para locais melhores pagando quase a mesma coisa”, diz ele. “Esse é um movimento que ainda tem muito espaço para ocorrer, especialmente em São Paulo.” Segundo Oliveira, fundos imobiliários que oferecerem lajes corporativas de alto padrão deverão apresentar uma rentabilidade consistente nos próximos anos. Nos últimos 12 meses, essas carteiras renderam, em média, 24,3%, ante um ganho de 10,2% dos fundos que investem apenas em títulos imobiliários, segundo um levantamento da empresa de análise Eleven Financial.

No entanto, há uma diferença em relação ao cenário de há quase dez anos, quando esses fundos atraíram uma miríade de investidores, e a maioria perdeu dinheiro. “Na década passada, os fundos eram vendidos com menos critério, e tanto os distribuidores quanto os investidores tinham pouco conhecimento do mercado”, diz Máximo Lima, da gestora de fundos de private equity imobiliários HSI Investimentos. Segundo Lima, isso fez com que fosse cometido o mais primário dos erros. “Os investidores compraram esses ativos como se fosse renda fixa, mas é a mesma coisa que comprar imóveis, com as mesmas características”, diz ele. Ao comparar as taxas dos fundos com a dos títulos do Tesouro de prazo equivalente, todos corrigidos pelo mesmo índice de inflação, os investidores pensaram que estavam comprando uma renda certa e, ainda por cima, isenta de imposto, uma impressão que a crise demonstrou ser enganosa. “Um título do Tesouro rende sempre, um fundo imobiliário só rende se o imóvel tiver inquilino”, diz Lima.

Agora, avalia ele, o mercado está mais seletivo. “Os distribuidores de fundos não querem comprometer suas relações com os clientes se venderem fundos muito arriscados”, diz. Assim, diz Lima, é menos provável que os fundos mais arriscados cheguem ao mercado do investidor pessoa física. Algumas carteiras, como as que investem em um único edifício corporativo, ou em um imóvel com uso específico, como uma fábrica, por exemplo, são mais sujeitos a solavancos. “Eles são mais suscetíveis a uma renegociação do aluguel ou à saída de um inquilino”, afirma.

Quais os fundos mais recomendados? De olho na retomada do consumo, os analistas dizem acreditar que os fundos voltados para shopping centers são menos sujeitos a oscilações e podem render mais ao longo dos próximos dois ou três anos. Nos últimos 12 meses, eles renderam 39,6%, o melhor desempenho da categoria. Já os fundos de títulos imobiliários, podem ter sua rentabilidade diminuída pela queda dos juros. À medida que as emissões forem vencendo, elas serão substituídas por papéis com prêmios mais magros, diminuindo o ganho do investidor.

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