Só a Justiça resolve, diz Caixa sobre atrasos em construção

7 12 2011

(Gazeta do Povo) – 07/12/11

Política do banco permite que construtoras acumulem adiamentos, e diretor nega prejuízo aos mutuários com juros extras

Os mutuários que veem o sonho da casa própria cada vez mais distante por causa dos atrasos das construtoras só têm uma alternativa: acionar a Justiça. É essa a recomendação do diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal em Brasília, Teôtonio Costa Rezende, já que o banco, maior financiador de imóveis no país, prefere postergar a data de entrega a permitir que a obra fique inacabada.

Graças a essa política, construtoras com o prazo de entrega “razoavelmente em dia” têm a garantia de que não ficarão sem o repasse e podem direcionar funcionários de uma obra que está andando para outra que está bem atrasada. A conta dessa operação é debitada no bolso do mutuário, que continua a pagar encargos pela obra que já deveria estar pronta.

Rezende alega que as taxas cobradas pelo banco durante o período da construção e que continuam a ser cobradas após o prazo definido em contrato não trazem prejuízo aos consumidores. No entanto, para os órgãos de defesa do consumidor, há, sim, dano ao consumidor e ele deve ser colocado na conta da construtora.

A reportagem “Sem imóvel, mas com a conta”, publicada na Gazeta do Povo em 16 de outubro, mostrou que o consumidor que financia um imóvel na planta com o crédito associativo da Caixa continua a pagar os encargos da obra, mesmo que a data de término da construção seja adiada pela construtora. Para o diretor de Habitação da Caixa, porém, o pagamento de novas parcelas referentes aos juros da obra não causa necessariamente prejuízo ao consumidor. “Os juros são calculados sobre o valor liberado a cada unidade e, se houver atraso, há uma reprogramação financeira. Essa nova cobrança, de acordo com o novo cronograma, não implica prejuízo ao consumidor porque os juros acabam sendo diluídos nestas parcelas”, argumenta Rezende.

Mas não é com essa sensação que ficam os mutuários. O administrador Ademar Alexandrino comprou um imóvel com um financiamento que usa recursos do FGTS e do programa Minha Casa, Minha Vida. Mais de um ano depois da data prevista em contrato, ainda não recebeu as chaves do apartamento. Enquanto isso, os juros que paga à Caixa pela obra atrasada crescem mês a mês. De outubro do ano passado – data em que o imóvel deveria ter sido entregue – até novembro deste ano, já pagou mais de R$ 7,2 mil pelos encargos da construção. “Se meu apartamento já estivesse pronto na data certa, não teria de pagar todos esses juros. Eu me sinto duplamente lesado: sem meu imóvel, mas com essa conta”, reclama Alexandrino.

A sugestão do diretor da Caixa é que os mutuários que se sentirem lesados busquem as construtoras. “Em caso de a construtora não estar cumprindo o contrato, é possível pedir o ressarcimento à construtora e recorrer ao Minis­tério Público”, diz Rezende.

Para a advogada especialista em direito imobiliário Lucíola Lopes Corrêa, há dificuldades em todas as esferas da Caixa para responder a dúvidas sobre o programa. “O banco tem o dever de explicar aos mutuários o que acontece, mas o que vemos é que há uma confusão jurídica dentro da Caixa. Ninguém esperava tantos problemas, ninguém sabe como resolvê-los, e os mutuários ficam com a conta”, salienta Lucíola.

Pequenos construtores perdem recursos
Pequenos empresários vêm encontrando dificuldade para conseguir financiamento com a Caixa e financiar imóveis dentro do programa Minha Casa, Minha Vida. Construtores que buscavam recursos para vender casas para famílias com renda mensal de até R$ 1,6 mil recebiam a negativa do banco, sob a alegação que não havia recursos disponíveis. O problema ocorreu em diversas agências da região me­­tro­­politana de Curitiba.

O empresário Valdenir de Matos Silva construiu três casas de 50 metros quadrados em Araucária, mas não consegue dar prosseguimento no processo de financiamento de seus clientes porque não haveria recursos disponíveis. Ele conta que recebeu essa resposta em agências de Curitiba, Araucária e na Lapa. “Preparamos o processo no despachante e o levamos para o banco, que simplesmente nos informa que não há recurso nem prazo para normalidade. A propaganda de que há recursos para o programa não condiz com a realidade”, reclama. Em Pinhais, o problema se repetiu. O delegado distrital do Creci-PR, Marcos Albuquerque, conta que os gerentes do banco informaram que a falta de recursos deve continuar até o fim do ano.

Orçamento familiar
Além de não permitir o financiamento do imóvel, a parada dos contratos tem outras consequências para os futuros mutuários. Para conseguir o recurso, a pessoa que requer o financiamento não pode ter a renda comprometida. “Com isso, as pessoas vendem carros, tiram os filhos de escolas particulares para conseguir o financiamento. Enquanto recebem a negativa de crédito, não podem dar prosseguimento a suas vidas. O problema não é pontual, porque já tive a mesma resposta em várias agências. Pelo jeito as pessoas vão ter de esperar até o ano que vem”, ressalta Al­­bu­­querque.

Um correspondente bancário da capital, que prefere não se identificar, afirma, porém, que o problema de falta de recursos não afetou os financiamentos para as grandes construtoras. “A linha de financiamento para os pequenos empresários está secando há uns cinco meses, muitos clientes meus da Grande Curitiba não estão conseguindo o recurso. Mas as grandes construtoras, que constroem 200 imóveis, têm o financiamento garantido. Quem sofre é o pequeno empresário”, denuncia.

O diretor de Habitação da Caixa em Brasília, Teôtonio Costa Rezende, explica que houve, de fato, uma falta temporária de recursos, mas não havia orientação para suspender contratações. O recurso destinado às famílias com renda mensal de até R$ 1,6 mil escasseou porque ele foi realocado para a faixa 2 do programa (famílias com renda de até R$ 3,1 mil). Enquanto quase não houve contratações para a faixa 1 em todo o país, a faixa 2 apresentou um crescimento vertiginoso, segundo Rezende. Com isso, o dinheiro que estava à espera de projetos para famílias de baixa renda acabou ganhando outro destino.

“Em algumas unidades houve escassez temporária, mas estamos com tudo ajustado para que possamos fechar o ano sem atropelos. Quem for à agência vai conseguir o financiamento, porque orçamento há”, afirma Rezende. A Caixa informa ainda que recebeu suplementação de subsídio no valor de R$ 1,2 bilhão para garantir a manutenção do ritmo normal das contratações do programa.

Investigação

8 mil contratos teriam problemas
A Caixa Econômica Federal está analisando 8 mil contratos firmados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida apontados pelo Tribunal de Contas da União (TCU) com divergências nas declarações de renda dos contratantes. De acordo com o presidente da Caixa, Jorge Hereda, esse levantamento será concluído ainda em dezembro e os contratos irregulares serão cancelados. As informações são da Agência Brasil.

“O TCU fez um trabalho importante checando as informações e fazendo o cruzamento. Até dezembro serão checados, um a um, os 8 mil contratos. Caso haja irregularidade, os contratos serão imediatamente cancelados. Além disso, apresentaremos notícia-crime. Essa é a ordem”, disse o presidente da Caixa ao sair de uma reunião em que apresentou um balanço do programa à presidente Dilma Rousseff.
Seus direitos

Confira o que pode ser solicitado na Justiça e os pedidos que não têm chance de sucesso:

Dano material
Após receber o imóvel, o mutuário pode pedir ressarcimento por dano material por lucro cessante – o valor do aluguel que poderia ser cobrado pelo imóvel multiplicado pelo número de meses de atraso. É necessário que um corretor faça a avaliação de quanto poderia ser cobrado pelo imóvel.

Inversão de multa
Se o contrato tiver cláusulas penais para o consumidor, como multa por atraso ou descumprimento de contrato, é possível pedir a inversão da multa a favor do consumidor. Já há julgados no Supremo Tribunal de Justiça (STJ) que obrigam as empresas a pagar pelo atraso – o valor, porém, é definido pelo juiz.

Dano moral
Os juízes têm entendido que atrasos na entrega dos imóveis não geram indenizações por danos morais.

Foro adequado
Para entrar com a ação, Tardin recomenda que os consumidores busquem a Justiça Comum. Ações movidas no Juizado Especial estão sendo extintas, mesmo quando a indenização está dentro do limite de 40 salários mínimos (R$ 21,8 mil). O entendimento é que o questionamento se dá pelo valor do contrato (no caso, o preço do imóvel) e não da indenização.

Fonte: José Geraldo Tardin, presidente do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec).


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , ,
Categorias : financiamento imobiliário

O que esperar do preço dos imóveis?

10 09 2011

Por Eduardo Quiza*

Pesquisa recente divulgada pela Global Property Guide e pela Embraesp sinaliza que o preço dos imóveis no Brasil lidera o ranking mundial de valorização em 12 e 24 meses até setembro de 2010. Mesmo descontando a inflação do período, ainda assim o resultado permanece inalterado, mantendo os índices na frente do preço praticado em mercados com desempenho histórico invejável, tais como Hong Kong e Cingapura.

Uma das maneiras de responder a questão complexa acima é dividi-la em novas perguntas mais simples; se ainda assim não obtivermos a resposta, continuaremos com o processo até chegarmos juntos a perguntas simples o bastante para serem respondidas. Em caminho inverso, as respostas das perguntas mais simples irão formar a resposta da questão chave e penso, honestamente, que a questão merece a aplicação do método:

Existe uma “bolha” imobiliária?

Essa não é a primeira “pergunta mais simples” por acaso, até porque, se sua resposta fosse positiva teríamos que abandonar a ideia de projetar um cenário para a evolução dos preços tendo em vista que o comportamento de uma “bolha” não é apenas baseado em fundamentos econômicos e sendo assim, ela é imprevisível.

Em 1990 Stiglitz (1) definiu a bolha: se a razão pela qual o preço é alto hoje decorre apenas da crença dos investidores ou compradores de que o preço de venda será maior amanhã – quando os fundamentos não parecem justficar tal preço – então uma bolha existe.

A formação das bolhas está, portanto, diretamente atrelada ao fator comportamental, já que os indivíduos abandonam a análise racional para seguir aquilo que seus pares estão fazendo. Recente, a crise imobiliária norte americana está viva em nossa memória e deve ser tratada como de fato é: a bolha. É fundamental lembrar que o catalisador dessa bolha não foi o mercado imobiliário em si, e sim a avidez do sistema financeiro estadunidense por ativos de risco e como alternativa às baixas taxas de juros definidas pelo Fed(2) para combater a recessão em 2001, após os ataques terroristas de 11 de setembro. É notório o restante da história: empréstimos subprime, falta de critério na concessão do crédito, agências de risco atribuindo classificação AAA aos papéis, resultando em oferta de crédito abundante, sem regulação e com demanda não sustentável por ativos – especialmente imóveis.

A situação em nosso país não guarda semelhança alguma com o que ocorreu nos Estados Unidos. Nosso sistema financeiro é regulado e o Banco Central monitora os dados das instituições através da central de risco. Exemplo concreto são os depósitos compulsórios utilizados como instrumento para dar liquidez ao sistema em 2008. Enquanto nos Estados Unidos praticamente a totalidade do crédito imobiliário está baseado na securitização de recebíveis, no Brasil, essa participação representa pouco mais de 10%, sendo que a parte majoritária ainda é atendida por financiamento bancário.

O processo de concessão de crédito no Brasil evita financiar o imóvel em sua totalidade. Em 2010, por exemplo, apenas 2,5% dos mutuários apresentavam três ou mais parcelas em atraso. Tendo em vista que o crédito imobiliário representa apenas 3% do PIB, é possível considerar como mais provável a hipótese de que uma eventual crise no mercado imobiliário jamais contamine o sistema financeiro do país.

Sendo assim, devo pontuar que não há sinal de bolha imobiliária. Inicialmente porque falta o catalisador ideal que é a oferta ostensiva de crédito para turbinar a demanda. Além disso, a elevação do preço dos imóveis está relacionada diretamente ao aumento da demanda, tema explorado na questão a seguir:

Qual o comportamento esperado para a demanda por imóveis?

Existem dois fatores relevantes que apontam para um crescimento sustentável da demanda:

• A pirâmide etária da população brasileira revela que já estamos deixando a fase de expansão e iniciando, predominantemente, o processo de amadurecimento e envelhecimento da população. Tal deslocamento em direção ao topo da pirâmide irá contribuir para um crescimento contínuo do público consumidor de imóveis nos próximos quinze anos.

• O fator mais importante para avaliar a demanda por imóveis é o comportamento esperado para a renda. A expectativa para os próximos cinco anos é de que a renda das famílias cresça a taxas maiores do que as observadas nos cinco anos anteriores, consolidando a expectativa de um PIB mais elevado. A manutenção das taxas de desemprego em contínua desaceleração, acredito, reforça o cenário positivo.

Qual o comportamento esperado para a oferta?

Existe gap entre a demanda e a oferta, inerente ao nosso segmento, em função do longo ciclo de preparação de um produto imobiliário (da prospecção do terreno ao lançamento). O risco associado a esse gap é de haver instabilidade do cenário adotado para a demanda e/ou para a oferta em uma região e para a tomada de decisão na compra do terreno – oito meses depois, quando o produto for lançado, é possível encontrar um cenário consideravelmente diferente do inicial.

Uma característica que potencializa o efeito dessa leitura assíncrona entre a demanda e a oferta é o aumento da escala dos empreendimentos. Creio que a hipótese mais plausível para o comportamento da oferta é de que ela tende a suprir a demanda, mas com tendência à ocorrência de sobreoferta de produtos mais especificamente em algumas regiões.

E finalmente…

O movimento e o atual comportamento no preço dos imóveis definitivamente não podem ser classificados como bolha. Há fundamentos econômicos e mercadológicos sólidos que demonstram o crescimento atual da demanda e sua tendência a prosseguir evoluindo no longo prazo, impulsionada pelo aumento da renda dos brasileiros.

Ressalto que uma considerável parcela do aumento no preço dos imóveis está relacionada ao crescimento real e sucessivo do custo de insumos e mão de obra. Nos últimos vinte e quatro meses a variação acumulada de qualquer índice setorial da construção civil foi superior à variação do IPCA e o preço dos terrenos igualmente apresentou crescimento real.

Em 2011 e em 2012 o comportamento do preço dos imóveis deverá prosseguir com viés de alta, especialmente para empreendimentos voltados tanto ao segmento econômico quanto à classe média, e isso ocorre em função do crescimento mais expressivo na renda dessas classes em especial.

Poderemos observar também a ocorrência de equívocos no dimensionamento da oferta em algumas micro-regiões, que demandarão investimento adicional em estratégias de mercado, comunicação e uma política comercial notadamente mais agressiva, podendo resultar até mesmo em redução dos preços inicialmente estabelecidos.

O cenário em nosso setor prossegue sendo otimista e há pilares para acreditarmos que haverá espaço para crescimento real, fortalecido pela soma do crescimento da indústria e do setor de prestação de serviços. Juntos, os mais importantes segmentos da economia aos poucos nos revelam um país economicamente atraente e no qual valerá investir durante a próxima década.

(1)Joseph Eugene Stiglitz, economista norte americano. Foi presidente do Conselho de Assessores Econômicos durante o governo Bill Clinton entre 1995 e 1997. Vice-presidente Sênior e economista chefe para políticas de desenvolvimento do Banco Mundial. Laureado com o Prêmio de Ciências Econômicas, em 2001 “por criar os fundamentos da teoria dos mercados com informações assimétricas”.

(2)A Reserva Federal dos Estados Unidos da América (em inglês oficialmente Federal Reserve System), conhecido simplesmente como Federal Reserve ou informalmente como The Fed.

* Engenheiro civil e diretor de incorporações da Invespark.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags:
Categorias : financiamento imobiliário, Incorporadoras

Preços dos imóveis continuarão subindo, diz FipeZap

9 07 2011

(PINIweb) – 05/07/11

Facilidade de crédito e forte demanda devem permanecer no curto prazo, provocando mais alta no mercado imobiliário

O índice FipeZap calculado pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) e pelo site Zap Imóveis apontou alta média de 2,3% no preço dos imóveis no mês de junho, crescimento 0,3 ponto percentual menor do que o registrado no mês de maio (2,6%). No primeiro semestre de 2011, o aumento acumulado médio das sete regiões pesquisadas foi de 14,6%.

De acordo com o coordenador do índice, o economista Eduardo Zylberstajn, os preços devem continuar a subir como reflexo da facilidade de crédito e da alta demanda por imóveis. “Os fatores que causaram o aumento continuarão existindo no curto prazo. Esperamos que os preços subam ainda mais, só que de forma menos acelerada”, disse Eduardo.

Entre as cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Recife, Salvador e Fortaleza, além do Distrito Federal, o preço mais alto foi registrado na região da capital brasileira, com média de R$ 7.689 por metro quadrado. Rio de Janeiro (R$ 6.572) e São Paulo (R$ 5.449) vêm logo em seguida. Em último, fica a cidade de Salvador, com preço médio de R$ 3.406 por metro quadrado. No país, o preço médio por metro quadrado é de R$ 5.603.

Os imóveis de São Paulo e Rio de Janeiro sofreram aumento nos preços anunciados de 2,6% e 3,0%, respectivamente. Belo Horizonte (1,5%), Recife (3,1%) e o Distrito Federal (1,3%) registraram taxas menores do que no mês de maio. Já Salvador teve queda de 0,6% no preço médio do metro quadrado anunciado.

De acordo com o economista, o aumento dos preços ainda não é motivo de preocupação com relação à inadimplência. “De fato, o custo para se endividar no Brasil é muito alto, mas ainda há espaço para o crédito de modo que a situação da inadimplência fique longe de estar crítica”, disse o coordenador do índice.

No entanto, com a alta progressiva dos preços, a tendência é de que o tamanho dos imóveis continue diminuindo para o valor caber no bolso dos consumidores. “Como a média de pessoas por família diminuiu, as construtoras deverão fazer apartamentos menores, como já vem acontecendo em São Paulo e no Rio de Janeiro”, diz Zylberstajn.

Financiamento Imobiliário
Em cerca de dois anos os recursos captados pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) não darão mais conta da crescente demanda por financiamentos imobiliários no país. Isso porque os recursos da poupança, que alimentam o SBPE, crescem em ritmo menor do que a concessão de financiamentos.

Segundo o economista, a previsão é que apareçam novos mecanismos de financiamento, mas não com juros mais baixos do que os do SBPE. Em função do menor poder de compra, o preço dos imóveis poderá diminuir levemente.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , ,
Categorias : financiamento imobiliário, Mercado Imobiliário

BNDES estuda ampliar ProCopa Turismo

17 11 2010

(Gazeta do Povo) – 17/11/10

Programa foi lançado em janeiro de 2010 com orçamento inicial de R$ 1 bilhão

O Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES) já cogita aumentar o orçamento da linha especial de crédito para a construção e reforma de hotéis nas cidades brasileiras que serão sede da Copa de 2014. O programa ProCopa Turismo foi lançado em janeiro de 2010 com orçamento inicial de R$ 1 bilhão.

Segundo o diretor de Inclusão Social do BNDES, Élvio Gaspar, entre 30% e 40% da dotação já foi comprometida com projetos, mas a procura está aumentando e o volume envolvido nos pedidos de consulta já se aproxima do orçamento total. “A carteira já está perto do limite, mas, nesse momento ainda não é problema”, disse Gaspar, confirmando que a linha pode ser ampliada no ano que vem. Ele não deu cifras, mas considerou possível uma nova linha de R$ 1 bilhão.

O BNDES espera o aumento da procura por financiamento de hotéis a partir do ano que vem, já que nesse primeiro ano prevaleceram os pedidos de projetos para o Rio de Janeiro. Entre os créditos já aprovados estão R$ 146,5 milhões para a reforma do Hotel Glória, no Rio, do grupo EBX, do empresário Eike Batista. O banco também financiará R$ 11,6 milhões das obras de um hotel da rede Ibis em Copacabana, que ocupará um prédio de oito andares e 122 quartos.

“Queremos que os operadores venham logo. Não estavam vindo ainda porque o hotel tem um prazo de maturação menor. Estão jogando para ficar mais perto de 2013″, diz Gaspar. “A hotelaria em cidades como Fortaleza está crescendo. Em Belo Horizonte, já há uma falta de hotéis hoje.”

Segundo operadores do setor de hotelaria no Rio, a rede carioca Windsor, que tem planos de erguer um novo hotel na Barra da Tijuca e finaliza o retrofit do antigo Le Méridien, em Copacabana, já fez consultas ao BNDES. As redes Hyatt e Accor também tem planos de investir no Brasil com crédito do BNDES.

O banco estatal é também o principal financiador da construção e reforma de arenas para a Copa de 2014. Até agora, o banco já aprovou cinco projetos, que totalizam R$ 1,8 bilhão. Entre eles está a reforma do Maracanã, no Rio de Janeiro, que deve sediar a final da Copa. A reforma do estádio foi orçada em pouco mais de R$ 700 milhões, dos quais R$ 400 milhões saem do BNDES.


Comentários : 1 Comentário »
Tags: , , , , ,
Categorias : financiamento imobiliário

Apetite imobiliário

16 06 2010

(Valor Econômico) – 16/06/10

Estoque de LCI, LH e CRI quase dobra, para R$ 35 bilhões, mas ainda não atende demanda dos investidores.

Mesmo com o crescimento forte do mercado de títulos de renda fixa com base imobiliária nos últimos anos, a oferta ainda está longe de saciar o apetite do investidor. Entre as principais restrições está a falta de ativos. No último ano, na Cetip – principal ambiente de negociação desses papéis -, o saldo de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) praticamente dobrou, chegando a R$ 33 bilhões em maio. Na bolsa, que tem parcela pequena dos ativos registrados, havia mais R$ 1,7 bilhão em CRIs no mês passado.

Somados esses valores, o estoque total dos ativos já beira os R$ 35 bilhões. Mas poderia ser bem maior considerando a demanda dos clientes de alta renda, afirma a diretora de investimento do HSBC Private Bank, Andrea Moufarrege. Entre as principais vantagens dos títulos estão a isenção de imposto de renda para a pessoa física e taxas mais atrativas que as da renda fixa tradicional.

A procura por esses papéis vem se acelerando desde o ano passado, diz o vice-presidente do Grupo BFRE, Fábio Nogueira. Segundo ele, o grande impulso veio da redução dos juros, que diminui a remuneração dos títulos públicos e levou o investidor a buscar alternativas. Contudo, falta lastro para as emissões de LCI e, no caso dos CRIs, as ofertas estão mais restritas, diz Andrea, do HSBC.

A LCI é emitida por bancos, à semelhança de um Certificado de Depósito Bancário (CDB), só que com a garantia de créditos imobiliários. Segundo a executiva, os bancos tendem a liberar LCI somente se há folga na carteira. Como a legislação obriga as instituições a aplicar 65% do que é captado via poupança em financiamento habitacional, é preciso que a carteira de crédito imobiliário seja maior que o volume necessário para cumprir essa exigibilidade.

“As operações de financiamento imobiliário não crescem na mesma velocidade que a demanda do cliente private”, ressalta. Não por baixa procura por empréstimos, mas porque o banco tende a ser mais criterioso na concessão do crédito. Além disso, toda vez que a captação da poupança aumenta, ela puxa o volume a ser direcionado ao crédito habitacional.

O HSBC renovou neste ano todas as LCIs emitidas e colocou dois lotes novos, de cerca de R$ 100 milhões. “Vendemos tudo em 20 dias”, diz Andrea. Os papéis vão apenas para o cliente private, com aplicação mínima de R$ 300 mil.

Por conta do benefício fiscal, Andrea diz que é possível encontrar LCIs de um ano com retornos na faixa de 89% a 90% do CDI, já líquidos para o investidor. Isso equivale a um CDB que paga 105,8% do CDI, imaginando uma alíquota de IR de 15% após dois anos. Para o banco, a emissão da LCI acaba sendo mais barata pois, com a isenção, pode oferecer uma taxa bruta mais baixa do que num CDB, por exemplo. É como se o investidor dividisse o ganho com o banco. “Mas a demanda forte deveria reduzir essas taxas”, diz Andrea.

Já as LHs são títulos semelhantes às LCIs, mas os créditos imobiliários usados como lastro são garantidos só por hipotecas. A LCI é emitida a partir de uma carteira garantida essencialmente por alienação fiduciária do imóvel, além daquela dada pelo próprio banco emissor. A Caixa Econômica Federal é a principal emissora de LH. Mas o estoque desse ativo hoje é marginal, de R$ 1,8 bilhão. E tende a desaparecer, já que não há nenhuma vantagem em relação à LCI, afirma o diretor comercial e de produtos da Cetip, Jorge Sant’Anna.

O grosso desses títulos está nas mãos de pessoas físicas, clientes dos cinco maiores bancos de varejo, responsáveis por 94% das ofertas. A Brazilian Mortgages, companhia hipotecária do Grupo BFRE, tem estoque superior a R$ 355 milhões em LCIs, dos quais 83% são pessoas físicas, informa Nogueira.

Já o CRI – título emitido com lastro em recebíveis imobiliários, numa operação conhecida como securitização – tende a ficar parado nas carteiras dos bancos, como alternativa para cumprir a exigibilidade da poupança. Do estoque total de CRIs, diz Sant’Anna, 63% estão nos bancos. Outro entrave para o aumento das emissões é que essa regra acaba limitando a cessão das carteiras de crédito pelos bancos, diminuindo o lastro potencial para a securitização.

Das emissões, Andrea, do HSBC, diz que a maior parte tem sido feita pelo regime de esforços restritos de distribuição, o que limita o rol de potenciais investidores. “Muitas vezes as operações são boas, mas, como só podem ser vendidas para até 20 clientes, saem com lotes mínimos altos”, explica. São ofertas que só fazem sentido para investidores de porte grande, que não correrão o risco da concentração.

Quando as ofertas chegam no private, há demanda. Segundo Sant’Anna, da Cetip, apesar do prazo longo, que chega a dez anos, as taxas são atrativas. “Além da isenção fiscal para a pessoa física, o CRI é indexado à inflação e remunerado a uma taxa de juros, o que o torna imbatível na comparação com outros produtos de renda fixa”, diz o diretor-executivo da RB Capital, Marcelo Michaluá.

Ele conta que tem muito investidor private querendo papel com vencimento até maior do que dez anos, em busca de uma renda programada para financiar despesas fixas. Alguns CRIs têm amortização mensal, lembra Michaluá, assim como baixo risco de crédito, como os das empresas Petrobras, Ambev, entre outras.

Outra vantagem do título, segundo o diretor da RB, é a garantia, em imóveis com alienação fiduciária ou lastro em recebíveis de aluguel pago por inquilinos corporativos, de primeira linha. Esse é o caso da oferta da RB Capital encerrada em meados de maio, com lastro em contratos de aluguel cedidos pela General Shopping e garantida por empreendimentos do grupo.

Com remuneração de 9,03% ao ano, mais correção pelo IPCA, os CRIs atraíram 107 pessoas físicas de um total de 115 subscritores. A operação inovou ao ser a primeira a sair com aplicação mínima abaixo dos R$ 300 mil. O tíquete foi de R$ 100 mil. No ano passado, a RB Capital vendeu diretamente a pessoas físicas cerca de 52% do total de R$ 1,1 bilhão em CRIs emitidos, informa Michaluá. Neste ano, o percentual está nessa mesma casa e o volume contratado já está em R$ 1,2 bilhão.

Levantamento da Uqbar com cerca de 60% das operações realizadas no ano passado mostra que cresceu a participação da pessoa física nas emissões de CRIs, chegando a 25%. Nos últimos dois anos, a fatia da pessoa física vinha abaixo de 10%. No estudo publicado recentemente, a empresa destacou que essa tendência deve se intensificar, mas de forma indireta, por meio de fundos imobiliários.

Sant’Anna, da Cetip, diz que os fundos de CRIs ampliam o rol de potenciais investidores, mas não resolvem o problema da falta de liquidez do papel. “Todo título de longo prazo precisa ter mercado secundário.” Ele conta o caso de um conhecido que comprou um CRI de risco Petrobras, remunerado a 9,6% mais IGP-M. Neste ano, o retorno será superior a 15%, líquidos. Mas a grande preocupação desse investidor é que ele tem 80 anos e pode querer resgatá-lo antes do vencimento.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , , , , ,
Categorias : Economia, Finanças, financiamento imobiliário

“Minha Casa, Minha Vida 2″ será maior e pode incluir BB

20 03 2010

(Folha de São Paulo) – 20/03/2010

No que depender das expectativas de representantes do setor imobiliário, a segunda etapa do programa “Minha Casa, Minha Vida”, prevista para ser lançada ainda este mês pelo governo federal, tem condições de superar com folga os resultados obtidos na sua primeira fase.

Prestes a completar um ano do lançamento, o programa deve resultar na entrega de cerca de 300 mil unidades prontas até dezembro de 2010, conforme dados da CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). As demais serão construídas até o final de 2011, se forem de fato contratadas ainda este ano.

Até 1º de março, foram contratadas 330.191 moradias no âmbito do programa, volume inferior à meta da Caixa Econômica Federal de 400 mil unidades em 2009. Os projetos apresentados à instituição foram bem mais elevados, representando 725.269 unidades.

O desempenho do programa atual, porém, não levou a uma revisão do prazo final estabelecido pelo governo em 25 de março do ano passado: contratar 1 milhão de moradias até o final de 2010.

A adoção de um único banco como agente financiador –a Caixa– é apontada como um fator a ser revisto na segunda etapa do programa, que pode incluir o Banco do Brasil, segundo o presidente do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), Sergio Watanabe.

“O BB já começou a se mobilizar para aperfeiçoar sua estrutura em crédito imobiliário. A entrada de outros agentes no programa agilizaria as contratações e evitaria atrasos.”

O presidente do Secovi-SP, sindicato que representa o setor de habitação em São Paulo, João Crestana, acredita que a meta de 400 mil unidades contratadas em 2009 era, na realidade, um desafio interno. ‘A Caixa não é o mecanismo mais ágil em termos de contratação. Mas, apesar da burocracia, está fazendo sua parte’, disse.

A CBIC acredita que o “Minha Casa, Minha Vida 2″ deve ser lançado em 29 de março, juntamente com a segunda etapa do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC 2).

O presidente da CBIC, Paulo Safady Simão, espera que a nova etapa inclua 3 milhões de residência e subsídios governamentais de R$ 48 bilhões a R$ 72 bilhões. A primeira edição do “Minha Casa, Minha Vida” previa R$ 34 bilhões em empréstimos e subsídios para 1 milhão de residências.

Para suprir a carência de 5,6 milhões de moradias no país, com base em dados de 2008, seriam necessários, em média, 15 anos e cerca de R$ 400 bilhões, segundo estimativa do Secovi-SP.

Falhas

Representantes do setor são unânimes ao apontar que as falhas do primeiro ano do programa devem servir de aprendizado.

A ampliação das metas para famílias que ganham até três salários mínimos e a revisão de valores para construção de moradias em grandes centros urbanos –onde o deficit é mais acentuado– são citadas como prioridades.

“Independentemente do tamanho da segunda fase, é preciso atacar a questão fundiária, reservando um percentual mínimo de 10% dos lotes para a habitação de interesse social e admitindo a construção de grandes conjuntos habitacionais”, afirmou Simão, da CBIC.

A combinação de falta de terrenos adequados em cidades como São Paulo e Belo Horizonte com a alta necessidade de subsídios do governo para se construir moradias para a chamada baixíssima renda, contudo, não impediram o atendimento dessa faixa da população, ainda que em cidades menos necessitadas.

Do total de unidades contratadas até março, 198.685 foram destinadas a quem ganha até três salários.

“O programa podia ter sido pensado com mais calma para atender grandes centros. Faltou certo planejamento nesse sentido, alinhando a atuação conjunta entre governos federal, estadual e municipal”, observou o analista Henrique Koch, do BB Investimentos.

“Isso pode ser corrigido na próxima edição. A preocupação agora é que esse tipo de programa não seja interrompido, seja qual for o governo que estiver no poder”, acrescentou.


Comentários : Deixar um comentário »
Tags: , , , ,
Categorias : financiamento imobiliário


Seguir

Obtenha todo post novo entregue na sua caixa de entrada.

Join 128 other followers