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Concorrência Local

 

O mercado imobiliário no Brasil, tanto nas atividades de incorporação como nas de construção, é extremamente pulverizado, no qual acreditamos que nenhum participante detenha mais de 1% do mercado nacional. A concorrência é mais intensa na região metropolitana de São Paulo e Rio de Janeiro, onde possuímos destacada participação. A maioria dos concorrentes opera principalmente nos segmentos voltados para a classe média-alta, seja em condomínios residenciais, em complexos de escritórios ou em outros empreendimentos de uso comercial.

No mercado de São Paulo, nossos principais concorrentes são Cyrela Brazil Realty, Gafisa, Even e Tecnisa. No mercado do Rio de Janeiro, os principais concorrentes são Cyrela-RJZ, Gafisa, Brascan, Servenco, João Fortes, Bulhões de Carvalho da Fonseca e Agenco. Em Campinas, os principais concorrentes são Concima e Lix da Cunha e em Porto Alegre, Goldsztein Cyrela e Bortoncello.

 

Apesar da característica da concorrência altamente pulverizada do mercado de incorporações imobiliárias, detemos significativa participação nos principais mercados brasileiros – São Paulo e Rio de Janeiro -, em termos de quantidade de habitações, conforme apresentado nas tabelas a seguir:

 

Área Metropolitana de São Paulo:

 

	MERCADO TOTAL		ROSSI		PARTICIPAÇÃO DA ROSSI
Ano	Novas Incorporações Residenciais (Qtde. Projetos)	Novas Incorporações Residenciais (Qtde. Unidades)	Novas Incorporações Residenciais (Qtde. Projetos)	Novas Incorporações Residenciais (Qtde. Unidades)	Sobre a Quantidade de Projetos	Sobre a Quantidade de Habitações
1997	451	63.410	8	1.932	1,8%	3,0%
1996	335	28.600	7	954	2,1%	3,3%
1999	319	32.946	6	998	2,5%	3,0%
2000	448	37.963	12	1.763	2,7%	4,6%
2001	421	32.748	4	355	1,0%	1,1%
2002	478	31.545	9	738	1,9%	2,3%
2003	533	34.938	5	644	0,9%	2,4%
2004	479	27.143	9	1.263	1,9%	4,7
2005	431	33.748	5	546	1,2%	1,7%
2006	515	32.067	10	1.250	1,9%	3,9%

Fonte: EMBRAESP

 

 

 

 

Área Metropolitana do Rio de Janeiro:

 

	MERCADO TOTAL		ROSSI		PARTICIPAÇÃO DA ROSSI
Ano	Novas Incorporações Residenciais (Qtde. Projetos)	Novas Incorporações Residenciais (Qtde. Unidades)	Novas Incorporações Residenciais (Qtde. Projetos)	Novas Incorporações Residenciais (Qtde. Unidades)	Sobre a Quantidade de Projetos	Sobre a Quantidade de Habitações
2001	42	3.656	1	96	2,4%	2,6%
2002	56	4.517	3	552	5,4%	12,2%
2003	113	8.287	3	320	2,7%	3,9%
2004	91	7.162	5	424	5,5%	5,9%
2005	81	8.791	3	522	3,7%	6,0%
2006	73	8.776	7	886	10,0%	6,4%

Fonte: ADEMI.

Concorrência Internacional

A dinâmica e as práticas locais (aliadas aos entraves burocráticos e às dificuldades para compra de terrenos), são barreiras à entrada de concorrentes estrangeiros. No entanto, caso haja queda das taxas de juros praticadas no Brasil, outras companhias, inclusive estrangeiras, diretamente ou por meio de alianças com parceiros locais, poderão ingressar no mercado de construção civil brasileiro nos próximos anos, tendo em vista se tratar de negócio que pode oferecer retorno ainda mais atraente.

 

 

Acreditamos que nossos principais pontos fortes e vantagens competitivas, sobre os quais pretendemos basear nossos objetivos estratégicos, sejam os seguintes:

 

Liderança e experiência no segmento de Imóveis Residenciais Voltados à Classe Média-Baixa e de Imóveis Residenciais Voltados ao Segmento Econômico. Somos um dos líderes nos segmentos do mercado de incorporação de Imóveis Residenciais Voltados à Classe Média-Baixa e de Imóveis Residenciais Voltados ao Segmento Econômico, com uma ampla carteira de clientes. Nosso crescimento de Vendas Contratadas e de VGV Lançado recente decorreu principalmente de nossa atuação nesses segmentos de mercado que crescem a taxas superiores a de outros segmentos. A experiência que acumulamos na atuação nesses segmentos desde 1992, aliada à escala e integração de nossos negócios, nos permitiu desenvolver produtos inovadores, padronizados, bem acabados e a um preço acessível. Essa experiência nos proporcionou ainda a capacidade de administrar um grande número de empreendimentos simultâneos e de carteiras de clientes, o domínio do processo de construção a custo baixo e com qualidade, de análise de crédito e das técnicas de venda específicas desses segmentos de mercado. Acreditamos que tal experiência nos coloque em posição privilegiada em relação aos nossos concorrentes para atuar de forma eficiente e melhor aproveitar as diferentes oportunidades desses segmentos.

Diversificação geográfica. Somos uma das incorporadoras com a maior diversificação geográfica do Brasil, com empreendimentos em 43 cidades localizadas em doze Estados e no Distrito Federal. Nossos escritórios regionais são importantes para o crescimento dos nossos negócios, na medida em que o conhecimento dos mercados locais nos permite identificar as melhores oportunidades, antecipar tendências de crescimento e valorização de regiões imobiliárias nas respectivas localidades, melhor identificar e avaliar a adequação dos produtos às características e necessidades do mercado local, bem como conhecer os riscos da regulamentação local relativa a edificações e zoneamento. Nossa diversificação geográfica minimiza os efeitos dos ciclos de oferta e demanda de mercado inerente às nossas atividades, já que tais ciclos são diferentes em cada região. Além disso, desenvolvemos parcerias locais e processos padronizados que nos permitem entrar em novos mercados de forma rápida e eficiente. Acreditamos que o potencial de crescimento do mercado imobiliário nacional e as tendências econômicas e demográficas favoráveis terão um valor significativo para nossa contínua expansão para outras regiões do Brasil.

Modelo de negócios integrado, com alta capacidade de gestão. Atuamos de forma integrada, controlando nossos projetos desde a fase de prospecção de terrenos, elaboração de projetos e construção, até a venda das unidades. Nosso modelo de negócios integrado, gerenciado por um time de altos executivos que contam, em média, com mais de 25 anos de experiência no setor imobiliário, permite-nos controlar e integrar todas as etapas da incorporação. Acreditamos, ainda, que esse modelo, além de permitir administrar eficazmente nosso forte crescimento, representa uma importante vantagem competitiva, na medida em que reduz nossa exposição aos riscos de escassez de recursos, incluindo de pessoal qualificado, existente no setor atualmente. Operacionalmente, este modelo de negócios integrado nos oferece:

 

·                 controle e integração total das obras com as atividades administrativas e financeiras, incluindo cronogramas que integram a construção ao fluxo de caixa de recebimento, suportado por um sistema SAP implementado desde 2002;

·                 capacidade de desenvolver novos produtos, identificar, escolher e integrar as melhores oportunidades nos diversos segmentos de mercado e localidades;

·                 capacidade de executar simultaneamente empreendimentos de vários tipos em larga escala, em várias cidades;

·                 eficiência no controle de custos de elaboração do projeto, construção, incorporação e venda dos empreendimentos;

·                 aumento da economia de escala na compra de material de construção e contratação de serviços; e

·                 capacidade de venda de unidades por meio de nossa equipe própria de corretores.

 

 Flexibilidade no desenvolvimento de produtos. Somos uma das incorporadoras no Brasil com atuação mais abrangente nos diferentes segmentos econômicos. Ao longo de nossa história já desenvolvemos e construímos empreendimentos residenciais para todos os segmentos de mercado, incluindo loteamentos residenciais e empreendimentos comerciais de alto padrão. Atualmente, nosso amplo portfólio de produtos imobiliários inclui produtos destinados a todos os segmentos de mercado, tais como empreendimentos residenciais e comerciais e loteamentos, o que nos permite identificar, entre vários projetos, aqueles que possuem melhor retorno financeiro. Nossa diversificação de produtos aumenta nossas alternativas de negócios, possibilitando ajustar nosso portfólio às mudanças nas condições de mercado e reduzindo nosso perfil de risco em comparação com nossos competidores menos diversificados.

Gestão eficiente de recursos. Temos uma gestão de recursos eficiente, o que nos permite alocá-los da melhor forma possível. Em razão da velocidade de nossas vendas, conseguimos financiar boa parte de nossas atividades, em especial a construção dos empreendimentos, com o produto da venda das nossas unidades. Além disso, nosso modelo de negócios inclui desde 1999 o repasse para instituições financeiras ou companhias securitizadoras da maior parte dos clientes de nossa carteira de recebíveis no momento da entrega das chaves, o que nos permite concentrar nossos recursos em novos empreendimentos e maximizar o retorno de nossos investimentos. Acreditamos que nossa gestão eficiente de recursos e nosso modelo financeiro nos forneçam a flexibilidade necessária para continuarmos crescendo e mantendo a nossa sólida situação financeira.

Nossa estratégia tem por objetivo a geração de valor para nossos acionistas por meio da expansão e crescimento de nossas atividades e receitas de incorporação imobiliária de forma rentável, com o aproveitamento de nossos pontos fortes e vantagens competitivas. Os pontos-chave da nossa estratégia são:

Continuar crescendo no segmento de Imóveis Residenciais Voltados à Classe Média-Baixa e de Imóveis Residenciais Voltados ao Segmento Econômico. Pretendemos ampliar nosso foco nos segmentos de Imóveis Residenciais Voltados à Classe Média-Baixa e de Imóveis Residenciais Voltados ao Segmento Econômico. A creditamos que tais segmentos apresentam um grande potencial de crescimento por conta dos seguintes fatores: (a) melhora no cenário macroeconômico, com queda da inflação, queda dos juros oficiais, o crescimento do PIB, redução do desemprego e crescimento da renda dos assalariados; (b) queda nas taxas de juros e alongamento dos prazos do financiamento imobiliário para até 30 anos, que resultam em redução no valor das prestações mensais; e (c) aumento da disponibilidade de crédito. A experiência que acumulamos em mais de quinze anos de atuação nesses segmentos nos coloca em posição privilegiada em relação a nossos concorrentes para explorar de forma eficiente tais oportunidades.

Continuar a expandir geograficamente nossa atuação. Continuaremos nosso processo de expansão de nossas atividades para centros urbanos do País aonde ainda não atuamos e que apresentem um mercado imobiliário com grande potencial de crescimento de demanda, especialmente a região do interior do Estado de São Paulo e as regiões Norte e Centro-Oeste. Atualmente, já prospectamos 21 novas cidades onde podemos vir a lançar empreendimentos. Tal crescimento deve ocorrer principalmente por meio de parcerias com empreendedores locais, que contribuem com novos negócios e detêm conhecimento das peculiaridades de cada região. Como parte de nossa expansão, pretendemos replicar em novas cidades produtos que já lançamos com sucesso em outras localidades, cabendo a nós agregar valor aos empreendimentos com nossa ampla experiência de integração e gestão imobiliária, administração do processo de construção, estratégia de vendas e estruturação financeira e jurídica, além de possibilitar economias de escala para a compra de matéria-prima.

Expandir o percentual de vendas realizado por nossa equipe própria. Em junho de 2006 foi criada a Rossi Vendas, com o objetivo inicial de realizar a venda de nosso estoque de unidades remanescentes, e posteriormente ampliada para atuação complementar em lançamentos. Acreditamos que a manutenção e desenvolvimento da nossa equipe própria de vendas seja uma importante decisão estratégica, pois a atuação com corretores dedicados integralmente aos nossos produtos, em conjunto com os corretores das imobiliárias tradicionais, acelera a velocidade das vendas dos lançamentos. Pretendemos ampliar o percentual de vendas realizado por nossa equipe, de forma a maximizar nossos ganhos. Para isso, estruturamos novas equipes nas cidades do Rio de Janeiro, Porto Alegre e Campinas. Atualmente, contamos com uma equipe de aproximadamente 100 corretores próprios, dedicados exclusivamente à comercialização dos nossos produtos, além de um canal para comercialização de nossos produtos por meio de nosso site na internet (atendimento on-line).

Aproveitar oportunidades de consolidação do setor. Acreditamos que um movimento de consolidação do setor também ocorrerá no Brasil, pois muitos de nossos concorrentes não possuem escala e estrutura de capital adequadas para competir de maneira eficaz. Além da expansão orgânica de nossas atividades, monitoramos continuamente o mercado buscando oportunidades de aquisição e de parcerias estratégicas que ofereçam uma equipe de qualidade, acesso a novos mercados, novos produtos, ganhos de escala e capturas de sinergias operacionais.