Reviravolta nos terrenos


(Construção Mercado) –

Em poucos meses, mercado virou: incorporadoras diminuem apetite por terrenos – há quem esteja vendendo – e permuta volta com força como moeda de compra

As negociações de compra e venda de terrenos edificáveis passam por uma completa reviravolta. Depois da acentuação da disputa por terras entre incorporadoras capitalizadas pela abertura de capital, verificada nos últimos dois anos e que culminou em um processo especulativo de aumento de preços, o mercado ingressou num ciclo contrário: empresas estão pondo à venda parte do banco de terras que adquiriram. Já há casos de deságios de 10% a 20% sobre o valor investido e o sistema de compra via permuta, que havia sido preterido pelo pagamento em dinheiro, voltou com toda força.

O motivo? Readequação dos negócios em razão dos efeitos da crise financeira mundial. Com a diminuição abrupta do crédito disponível na praça, a dificuldade em captar financiamento à produção e a redução do apetite da demanda, as empresas estão revendo suas estratégias de negócio, a começar pelo banco de terrenos.

Há quem tenha simplesmente apertado o freio para novas aquisições de terras, ficando mais seletivo e aproveitando, exclusivamente, oportunidades incontestavelmente irrecusáveis; outras estão se desfazendo de áreas e, com isso, aumentando o caixa para tocar suas obras em andamento ou prometidas e ainda há aquelas que estão abrindo mão da tão antes falada diversificação de portfólio para retornarem às áreas em que têm tradição, descartando propriedades não-condizentes ao seu negócio principal.

Ao longo de 2007 e 2008, muitas empresas entraram em novos segmentos (como o econômico) e outras praças, em especial no interior do Estado de São Paulo e Nordeste. “Agora, para diminuir o risco diante dos novos desafios, muitas incorporadoras estão desistindo dos nichos que estavam começando a explorar, centralizando sua atuação e priorizando os negócios em que têm mais domínio”, conta Gonzalo Fernandes, da Fernandez Mera Imobiliária.

Flavio Martins, diretor da MM Negócios Imobiliários, conta que chegou a intermediar uma transação em que uma construtora, surpreendida pela crise, vendeu o terreno e o projeto do empreendimento semanas antes de seu lançamento, transferindo todas as responsabilidades para a construtora adquirente, via permuta. “Eles não tinham expertise naquele mercado e consideraram que seria muito arriscado partir para o negócio num período de tamanha instabilidade”, conta Martins.

Marcelo Melão, diretor da Ecoesfera, também revela episódios semelhantes: “Não são poucos os compradores que, seis meses depois de terem comprado um terreno valorizado acima do preço do mercado, estão devolvendo esses ativos aos antigos proprietários por 20% a menos do preço pago. Isso está acontecendo muito”, diz.

Segundo ele, as empresas estariam assumindo essa perda por considerarem que uma desvalorização de 20% sobre o valor do terreno é ainda pequena frente à proporção de prejuízos potenciais de uma empreitada arriscada. É como resumiu Rubens Vasconcelos, presidente da Patrimóvel: “tudo aquilo que a incorporadora acha que pode trazer algum problema de liquidez, ela está querendo passar adiante para não perder mais”.

O movimento é tão expressivo que a imobiliária Itaplan Imóveis fechou recentemente uma parceria com a Roberto Capuano, especializada em serviços de comercialização, locação, administração e auditoria de bens, para criar um departamento de transações de terrenos. “As incorporadoras estão com estoques muito diversificados e precisam se desfazer rapidamente do que não está no segmento de mercado delas”, conta Fabio Rossi, presidente da Itaplan.

Nessas transações, o mercado tem preferido o sistema de trocas, evitando desembolsos onerosos. Une-se a fome com a vontade de comer: “as construtoras especializadas em baixo ou médio padrão estão trocando os terrenos de alto padrão que haviam adquirido no último ano com construtoras especializadas nesse segmento mais sofisticado e que, num passado recente, adquiriram bens de médio ou baixo padrão para ampliarem sua atuação, e vice-versa”, exemplifica Rossi. Em síntese: “Eu te passo isso aqui, você me passa aquilo lá”, resume Flavio Martins. Segundo ele, essas negociações estariam sendo movimentadas por empresas de primeira linha, de diferentes portes.

Marcelo Scandaroli
O terreno de 20 mil m² da Av. Faria Lima, altura do no 3.601, teria sido avaliado em meio bilhão como uma estratégia de alavancar os preços das áreas da região, acreditam especialistas

Grandes vendem terrenos
No caso das incorporadoras listadas em bolsa, a comercialização de terras tem tomado dois rumos: grande parte das empresas interrompeu novas aquisições para preservar seu caixa e algumas estão vendendo  parte de seus ativos não incorporados para reforçarem o capital de giro e, assim, honrarem com suas obrigações previamente assumidas, leia-se “custo de construção”. Para essas últimas transações, como a necessidade emergencial é engordar o caixa, a forma de pagamento tem sido em dinheiro, à vista ou a prazo.

Em comunicado ao mercado, a Abyara Planejamento Imobiliário afirmou que vendeu a participação em empreendimentos previamente lançados em caráter de parceria com outros incorporadores imobiliários, bem como terrenos ainda não incorporados. A medida seria uma resposta “para fazer frente à restrição de crédito, enxugamento de liquidez e redução da demanda por novos empreendimentos”, diz a nota. Entre as estratégias de aumento do caixa informadas também estão “a suspensão de lançamentos até que a demanda por novos produtos imobiliários e a disponibilidade de linhas de crédito sejam restabelecidas”, e redução do quadro de funcionários.

Procurada inúmeras vezes por Construção Mercado, a Abyara não quis se pronunciar sobre as medidas. Porém, fontes dessa apuração revelaram que a empresa já teria assumido deságios no valor de 13% a 14% na venda de alguns terrenos e que estaria se desfazendo de algumas áreas adquiridas no Nordeste.

O mesmo movimento de venda de propriedades estaria acontecendo com Inpar e Agra, que também se negaram a conceder entrevista sob a justificativa de estarem “em período de silêncio” (período no qual as empresas não divulgam informações ao mercado por conta de abertura de capital ou proximidade da divulgação de seus resultados). Segundo um consultor de comercialização de imóveis, a InPar está se desfazendo de bens localizados em áreas distantes ao seu raio principal de atuação. “A Inpar comprou muitos terrenos fora de São Paulo e agora está vendendo essas áreas, principalmente as de Belém e algumas no interior de São Paulo, tanto para reduzir os riscos da capilarização quanto para conseguir levantar dinheiro.”

Além da comercialização de terrenos não incorporados, a InPar pôs à venda – dessa vez oficialmente, em comunicado à CVM (Comissão de Valores Mobiliários) – o Prime Medical Center (ainda em construção), o edifício-sede da Cargill e o edifício Itapaiuna, todos localizados em São Paulo. No total, a companhia captou, nessas operações, mais de R$ 100 milhões. Em nota, a empresa afirmou que as vendas “dão continuidade ao plano estratégico da companhia de se concentrar em oportunidades de incorporação e desinvestimento de ativos não relacionados ao negócio (non-core)”.

Já a PDG Realty Empreendimentos e Participações informou que abriu mão de algumas opções de compra de terrenos que demandariam desembolsos de caixa. De acordo com a companhia, o estoque atual possibilita lançamentos pelo prazo de dois a três anos. Na Cyrela Brazil Realty e na Brascan Residential Properties, a medida foi interromper pagamentos em dinheiro. Em seus relatórios, as empresas deixaram claro que só adquirem terras por meio de permutas e sem prazo.

Mas se há quem venda, certamente há quem compre. E a Brascan parece ser uma delas. Perguntado se tem aproveitado as oportunidades de aquisição de ativos de incorporadores concorrentes, Luis Fernando Moura, diretor da Brascan, esquiva, mas insinua: “Estamos atentos às boas oportunidades que têm surgido e mantemos nossa estratégia de compra de terrenos, contanto que a moeda seja a permuta”.

Preços se acomodam
A modalidade de aquisição de terrenos via permuta financeira (participação percentual do vendedor nas receitas do empreendimento) e por produtos (pagamento do valor da terra em unidades imobiliárias) voltou com toda força. Essa forma de negociação ficou em segundo plano em 2007 e 2008, quando as empresas de capital aberto, tendo arrecadado juntas cerca de R$ 12 bilhões, deram cabo a uma competição especulativa de compra de grandes áreas para aumentar seu potencial de VGV (Valor Geral de Vendas). A concorrência se acirrou tanto que o pagamento à vista passou a ser ferramenta de barganha.

Com a virada do mercado de crédito e a impossibilidade de captação via oferta de ações – que saíram de uma taxa de CDI (Certificado de Depósito Interfinanceiro) de 108% para 125%, aproximadamente – a lógica se inverteu. “A moeda sumiu, desapareceu, não vejo mais nenhuma transação sendo feita em dinheiro”, disse Rubens Vasconcelos, da Patrimóvel.

Mas se o poder de fogo dos compradores de terra se arrefeceu e há muito estoque para pouca demanda, como ficam os preços? A resposta é unânime entre os consultores: “a tendência é de acomodação”. Fala-se hoje em abatimento médio de 10% a 20% no valor das terras negociadas há um ano. “Identificamos reduções em torno de 15%”, diz Moura, da Brascan.

Entretanto, Flavio Martins, da MM, pondera esse dado. “Se a base de comparação for dinheiro vivo, de fato, os valores dos terrenos recuaram, mas quando se fala em permuta, os valores se mantêm”, afirma. Segundo ele, um terreno de R$ 1 mil o metro quadrado que, há um ano, era vendido a R$ 1.300/m2 via permuta, hoje está sendo negociado pela mesma quantia no sistema de troca, mas a R$ 700 ou R$ 800, em dinheiro. “As boas oportunidades vêm para aqueles com dinheiro na mão”, diz.

De uma maneira ou de outra, como no Brasil o mercado imobiliário absorve rapidamente as acentuações de preço mas tem grande resistência a quedas de valores, o que mais se tem visto é a flexibilização nas formas de pagamento. “Não só os preços, mas todas as negociações estão mais facilitadas, com prazos maiores, participações no negócio etc.”, diz Gonzalo, da Fernandez Mera.

Jamil Namour, diretor da Namour Incorporação e Construção, incorporadora de médio porte especializada em empreendimentos de alto padrão, confirma essa abertura. “Os donos de terrenos estão mais flexíveis e já aceitam negociações com 100% em permuta ou com metade em permuta e metade em dinheiro, coisa que era difícil de conseguir no ano passado, por exemplo”, conta.

divulgação: inpar
A InPar vendeu o Prime Medical Center, que ficará pronto em junho, por R$ 57 milhões. A incorporadora continua tocando a construção

Pequenas voltam ao jogo
O novo cenário de maior disponibilidade de terrenos e de acomodação dos preços, com negociações exequíveis, tem aberto oportunidades interessantes às médias e pequenas construtoras. Nos últimos anos, a capacidade de compra dessas empresas de capital fechado foi bastante prejudicada pela agressividade das estratégias das S/As, com negociações rápidas, pagamento à vista e valores até 45% maiores que a média histórica do mercado, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio). Agora que as empresas brecaram as aquisições e os preços começam a retornar a patamares mais razoáveis, as construtoras de menor porte voltam ao jogo. “Os negócios estão voltando a bater na minha porta”, disse um construtor de médio porte da região paulistana.

“Como essas empresas não precisam prestar contas e não aumentaram bruscamente seus bancos de terrenos, imobilizando capital, elas estão com dinheiro em caixa e capital separado para comprar determinadas áreas conforme o ritmo de negócio que sempre tiveram”, explica Gonzalo, da Fernandez Mera.

Em entrevista à imprensa, Alberto Lorenzo, diretor da incorporadora baiana Syene Empreendimentos, afirmou que alguns dos terrenos que havia declinado por não considerar a compra viável, hoje estão voltando para a Syene numa condição muito mais módica. E, por lá, as negociações estão sendo feitas em dinheiro. “Desconheço qualquer processo de permuta de terreno que não chegue entre 15% e 18% do valor geral de vendas do empreendimento. Na Syene, não temos nenhum terreno que tenha superado 8,5% do VGV”, disse.

As mais favorecidas nesse novo cenário são as médias capitalizadas. “Há algumas empresas de placa forte, que não se capitalizaram de forma especulativa, mas que souberam aproveitar o bom momento da construção civil nos últimos anos, que agora estão conseguindo excelentes negócios”, diz Alexandre Fonseca, diretor-executivo da Basimóvel.

Porém, a nova dinâmica oferece riscos às empresas de médio porte. Tendo se voltado principalmente a grandes áreas com retornos em VGV altamente lucrativos, as grandes incorporadoras, num cenário de menor demanda e crédito, voltam a mirar terrenos menores. “As médias e pequenas que se cuidem, porque um terreno de 2 mil a 4 mil m, que não interessava às grandes, agora já volta a interessar”, diz Celso Petrucci, diretor-executivo do Secovi-SP (Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo).

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