AlphaVille diversifica e vai atender classe B


(Valor Econômico) – 22/09/09

Adquirida pela Gafisa em 2006, empresa começa a redifinir sua estratégia de atuação

Três anos depois de ter comprado a AlphaVille Urbanismo, a Gafisa começa a fazer as primeiras mudanças relevantes na estratégia da companhia. Uma das mais antigas marcas do setor imobiliário, AlphaVille estreia em novos mercados 35 anos após a sua criação. Ancorada na fama do empreendimento de Barueri, em São Paulo – que abriu as portas para levar o conceito da vida em condomínios fechados para a classe alta a mais de 40 municípios – a empresa escolheu dois caminhos para diversificar sua atuação: condomínio com casas prontas, tanto para a alta renda quanto para a classe média, e loteamentos mais populares.

Na década de 70, a marca revolucionou a moradia de alto padrão no país ao colocar moradia, lazer, segurança e comércio em um mesmo endereço, geralmente distante dos centros urbanos. A fórmula perdeu a autenticidade e o ineditismo, mas o apelo da casa sem muro e acesso restrito caiu no gosto do brasileiro – foram vários os casos de fila nos estandes de venda e loteamentos inteiros vendidos em algumas horas, em cidades como João Pessoa, Caruaru, Manaus e Natal. Hoje, com abrangência nacional e presença em boa parte das cidades que comportam esse tipo de empreendimento – ainda há muitos municípios brasileiros onde predominam as casas “de rua” e os loteamentos fechados não agradam – além da escassez de terrenos que possibilitem atender o público de alta renda, a AlphaVille precisa testar novos conceitos.

Batizado de Terras Alpha, o primeiro loteamento para a classe B será lançado no quarto trimestre em Foz do Iguaçu, com terrenos de, no máximo, 360 metros quadrados e preço médio de R$ 60 mil. O tamanho médio dos lotes padrão é de 500 metros quadrados e o preço varia muito conforme a cidade, podendo variar de R$ 100 mil a mais de R$ 1 milhão no AlphaVille 1, em Barueri, por exemplo. Com o Terras Alpha, a empresa passa a concorrer com a Cipasa, empresa do grupo Lindencorp, que está começando a fechar parceria com incorporadoras para vender casas prontas. “São terrenos mais distantes com um custo melhor, que nos permitem descer um degrau”, afirma João Audi, presidente da AlphaVille.

Já a construção de casas vai em duas direções: unidades de alto padrão, com um cardápio de diferentes projetos assinados com preços na casa de R$ 1 milhão, o “Living Solutions”, e casas geminadas com a mesma arquitetura, vendidas na faixa de R$ 350 mil – chamado de “Conceito A”. O piloto com vinte casas de alto padrão está sendo feito no Alphaville Burle Marx, em São Paulo. O primeiro “Conceito A” tem 108 casas na cidade de Macaé, no Rio de Janeiro. “Queremos aprender o mecanismo, testar a arquitetura financeira e o sistema construtivo, com variáveis como custo e tempo”, diz Audi. Em ambos os casos, a construção das casas será feita por empresas terceirizadas.

Embora a margem da venda de terrenos em lotes urbanizados seja uma das mais altas do segmento imobiliário, a construção das casas pode até dobrar o faturamento. “Nós já fazemos o mais difícil, que é aprovar projetos de urbanização de grande porte”, diz o presidente da empresa. “Agora, vamos agregar valor a esse negócio, fazendo a última etapa do processo”, acrescenta Audi.

Nos últimos dois anos, a AlphaVille Urbanismo dobrou de tamanho. Saiu de seis lançamentos em 2007 para 12 no ano passado. Este ano, lançou cinco, tem mais dois prestes a lançar (Porto Alegre e Piracicaba). Ainda que perto do fim do ano, segundo Audi, a empresa deve chegar a 12 novamente este ano. No primeiro semestre, porém, teve uma retração de 13% nas vendas contratadas em volume e 17% em unidades. Enfrenta o desafio do novo tamanho e de experimentar outros mercados sem a força da marca principal. “Somos fortes geradores de caixa temos espaço para essas inovações”, diz Audi. A AlphaVille teve vendas de R$ 300 milhões e lucro líquido de R$ 35 milhões.

A resistência de quem se opõem ao modelo também pode tornar-se um problema para a empresa. No caso do AlphaVille Granja Viana, no início de setembro, moradores e organizações não governamentais se opuseram ao desmatamento e ao trânsito que o empreendimento deve gerar na avenida que dá acesso ao empreendimento. Foi criado até um blog com fotos atualizadas do local contra o loteamento. “São apenas 0,6% de mata média e teremos todas as compensações ambientais que sempre fazemos”, diz.

A Gafisa comprou 60% da AlphaVille Urbanismo em outubro de 2006 por R$ 201,7 milhões. A aquisição total será finalizada daqui a dois anos, sendo 20% em 2010 e os 20% restantes em 2011.

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