(Leandro Seffair Lins de Albuquerque e Claudio Tavares Alencar)

Artigo publicado na 9ª Conferência Internacional da LARES/ 2009

RESUMO

Este artigo busca reconhecer a influência existente entre os valores das ações das empresas de real estate focadas no mercado residencial com os resultados relativos ao índice de eficiência organizacional da empresa lido a partir de seus relatórios trimestrais. Tendo-se como objetivo central investigar a eficiência organizacional das empresas e o reflexo desta nos valores de mercado das mesmas. A análise é feita com base nos relatórios apresentados trimestralmente pelas empresas extraindo-se os valores gastos com despesas gerais e administrativas (DG&A) e com resultado operacional, lido como o EBITDA produzido por esta naquele período. Do outro lado se analisa o comportamento das ações nos períodos anteriores e posteriores a divulgação destes resultados, avaliando o impacto da divulgação, correlacionando-o com índices apresentados. Este artigo é parte integrante da pesquisa que analisa o desempenho organizacional, sendo esta parte que trata de dados quantitativos, referentes a eficiência dos sistemas de gestão da empresa.

1. INTRODUÇÃO

Atraídas pelo melhor momento do mercado de capitais brasileiro, mais de 25 empresas que atuam no setor de real estate, embarcaram na oportunidade de captar recursos via mercado de capitais e multiplicar sua capacidade de investimento. A idéia linear de que para se conseguir demonstrar ao final de cada ciclo trimestral resultados maiores diretamente proporcionais a sua estrutura, a priori, parecia comum a maioria das empresas. Logo, seria suficiente para que o mercado enxergasse a capacidade da empresa degerar de riqueza à medida que esta aumentava de tamanho e produzia mais. Passada a euforia, a grande maioria das empresas de real estate que abriu capital nos últimos dois anos, sentiram que havia um descolamento entre seu tamanho, sua eficiência e sua capacidade de entregar resultados. Muito se viu, enquanto capitalizadas, a estratégia de se contratar um grande volume de profissionais para justificar a nova necessidade da empresa. Além disso, a corrida na aquisição de terrenos utilizando os recursos captados nos IPOS para formação dos bancos de terrenos era a promessa de que os resultados a serem colhidos adiante seriam aqueles projetados pelas empresas que fizerem, a sua maneira, a valuation na abertura de capital. Porém a velocidade entre os ciclos de incorporação e construção também são, de certa forma, incompatíveis com necessidade de se mostrar resultados em uma S/A no novo mercado. No início do segundo semestre de 2008, foi perceptível que o preço da ação de várias empresas de real estate caiu vertiginosamente, criando um desconforto no ambiente interno das empresas e, externamente, uma sensação de necessidade de readequação das estruturas das empresas. Outro fato relevante é aquele referente de que apesar queda geral do valor das empresas, há de se notar que em alguns casos houve queda mais acentuada e outras se mantiveram acompanhando pelo menos não muito abaixo das variações gerais do índice da Bovespa (IBOVESPA).

É certo que há muitos critérios objetivos que contribuem para a divergência entre a desvalorização dos preços das ações das empresas do setor, diversas são as variáveis a serem analisadas pelo investidor ao se tomar a decisão em investir em uma ação de uma empresa no mercado de capitais, para as empresas do setor de real estate não seria diferente.

Dentro do Núcleo de Real Estate (NRE) muito já se discutiu sobre a precificação das ações das empresas de real estate e a maneira pela qual se foi feita a valuation dessas empresas, inicialmente em um cenário improvável pelo seu otimismo exagerado e, mais tarde, em um cenário igualmente pouco provável, por um pessimismo de mesmo nível. Um demonstrativo de resultado trimestral ou revisão de metas é também suficiente para alavancar ou derrubar o preço de uma ação, principalmente no curto prazo onde a pressão especulativa ordena esse preço pós IPO.

Não se pretende aqui discutir acerca da metodologia ou especificamente sobre valuation ou até mesmo sua importância, trata-se na verdade de uma análise de dados com o intuito de se buscar se há ou não relação entre os níveis de eficiência organizacional, destacado através do volume de resultado produzido em determinado período com o volume de despesa consumido pelas contas da administração, expressos pelas DG&A.

Este artigo é parte integrante de uma pesquisa que se pretende avaliar o reflexo do desempenho organizacional das empresas de real estate nos valores de mercado da mesma. Verificando as questões estruturais do corpo corporativo da empresa no que se refere à eficiência, eficácia e desempenho organizacional. Neste artigo, será tratado exclusivamente uma única variável das quais compõe o desempenho organizacional, segundo a técnica de avaliação proposta pela Fundação Nacional da Qualidade (FNQ), adaptada para este artigo.

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