Viabilidade da renda média baixa


(Contrução Mercado) – maio/2007

Pesquisador faz estudo e vê dificuldades aos construtores para entrar nesse mercado

Forte migração de recursos para o segmento deve acontecer naturalmente, mas equação para validar os investimentos ainda não está adequadamente estruturada

O planejamento estratégico dos empreendedores habitacionais no Brasil, especialmente aqueles com foco de atuação no mercado de São Paulo, está pautado por três vetores preponderantes: 1) o ingresso de recursos de investimento no caixa de suas empresas, em volume nunca antes experimentado pelos empreendedores, como resultado das chamadas de capital via ações (Initial Public Offering – IPOs); 2) o incentivo via crédito direcionado e diminuição de tributos, definidos nos princípios norteadores do PAC (Programa de Aceleração do Crescimento); 3) e o vivo interesse demonstrado por capitais externos (fundos de investimento) de aplicar recursos no mercado de real estate no Brasil.

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Considerando a atual escala do mercado, os números são grandiosos: 1) mais de R$ 10 bilhões foram e estão sendo captados via ações – e são “recursos à vista”; 2) somente para moradias de baixa renda, o Ministério das Cidades planeja a aplicação de mais de R$ 55 bilhões em quatro anos (2007-2010), considerada a contrapartida de Estados, municípios e dos próprios adquirentes, para uma previsão total de investimento em habitação de R$ 106 bilhões, considerando todos os recursos que estarão envolvidos na produção de habitações, inclusive financiamentos via SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo); 3) a se confirmarem as declarações e interesses de investir divulgados, pode-se esperar recursos externos de no mínimo US$ 5 bilhões no curto prazo (um a dois anos).

Tomando como referência somente os recursos novos das empresas e uma condição de alavancagem conservadora numa proporção de 2 de financiamento para a produção para 1 de investimento, esses R$ 10 bilhões representam a injeção, de imediato, de R$ 30 bilhões para novos empreendimentos, capazes de gerar, aos padrões de custos e margens prevalentes no setor, 70 mil unidades para renda média alta ou 230 mil unidades para renda média. A capacidade total de produzir do setor está bem acima desse patamar, porque a ele devem-se agregar os recursos desses empreendedores que já estão em giro na produção e a pulverização da oferta por meio dos muitos outros empreendedores, que, no total, supera, à larga, o que representam as grandes marcas que vêm se capitalizando via ações. Qual empresa estará disposta a enfrentar a competição nesses segmentos do mercado, considerado esse potencial de oferta? Qual empresa tem a ilusão de que a demanda é capaz de absorver esse nível de oferta, nos custos e nas margens ora prevalentes no setor? Já no patamar atual, há notícias de escassez de mão-de-obra qualificada em São Paulo, de insumos e equipamentos. Isso, associado aos preços dos terrenos subindo, significa crescimento de custos contra a margem, porque não há razão aparente para acreditar que seja possível praticar preços mais altos, para preservar as margens, num mercado pautado por disputas que vêm se tornando ainda mais agressivas.

Perspectivas
Diante desse quadro, muitos olhos se voltam para a habitação de baixa renda. A demanda mais elevada, não atendida há muito tempo pelas grandes marcas, que se concentraram disputando os mercados de renda média e média alta, indica um segmento de menor risco nos próximos anos. Algumas das grandes marcas já divulgam estratégias de ação para a baixa renda, concebendo, até mesmo, marcas isoladas para conduzir essas operações.

Nesse estrato de mercado: demanda e sua estratificação geográfica são informações de acesso fácil; idéias periféricas de marketing, como isolamento de marca, estão na hierarquia de decisão que não exige validação econômica; 3) recursos para operar estão disponíveis, seja como investimento (caixa dos IPOs ou de investidores) ou financiamento (Sistema Financeiro da Habitação ou Sistema Financeiro Imobiliário); instrumentos de financiamento, securitização de créditos e recursos de longo prazo, para fazer funding dos instrumentos de securitização, aparentemente estão disponíveis no volume adequado, pela via do SFH, da capacidade de investidores institucionais e até da oportunidade de captar poupanças, tendo em vista o incentivo de imposto de renda para investimento nos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Então, já que as premissas são conhecidas e há capacidade de planejar, a migração de forte massa de investimentos para a baixa renda deverá acontecer naturalmente! Passar da percepção para o desejo e, daí, para a ação, não será automático. A equação para validação dos investimentos ainda não está adequadamente estruturada.

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Vale ressaltar que os empreendimentos para renda média baixa é o limite até onde chegam os recursos privados das empresas preocupadas em gerar rentabilidade em padrões atrativos, especialmente quando se verificam os processos de abertura de capital conhecidos. Para baixo da renda média baixa, habitação é uma questão que envolve o Estado.

Os recursos dos IPOs estão sendo captados numa expectativa de rentabilidade equivalente aos padrões atuais, quando não acima deles. Afinal, os estruturadores têm perpetrado valuations que atingem preços elevados de ação contra o valor patrimonial e muitas ações estão sendo colocadas para investidores estrangeiros, tendo como imagem de rentabilidade o entorno dos 20% ano, que se divulga possível de alcançar com os negócios de real estate habitacional no Brasil. Este patamar é “convidativo” para capitais denominados em Reais e é tão competitivo para capitais estrangeiros que há colocações de ações feitas em mais de 60% no exterior e notícias de que até fundos hedge têm buscado aplicar diretamente em empreendimentos no Brasil.

Como é o comportamento dos investimentos nesse mercado? Para responder à pergunta, é possível explorar a qualidade dos investimentos nos empreendimentos, tratados como corpos isolados. Haverá poucas diferenças entre empreendimentos desenvolvidos por uma ou outra empresa, do ponto de vista dos custos e dos preços. Vantagens competitivas terão as empresas cujo desenho dos produtos e agressividade das ações de marketing resultem numa velocidade de comercialização mais elevada. Isso melhora a equação de fundos e diminui a pressão de investimentos para o mesmo resultado, aumentando a taxa de retorno dos empreendimentos. No ambiente das empresas, parte da rentabilidade derivada dos empreendimentos é consumida com as contas gerais da administração e aí cada uma delas apresenta suas particularidades.

Comportamento dos investimentos
Para produzir uma imagem que ilustre o que acontece com os investimentos nos diferentes segmentos do mercado, tomamos parâmetros prevalentes do mercado de São Paulo, compilados dos estudos do NRE-Epusp (Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da USP), considerando empreendimentos e empresa protótipos. Admitindo para os empreendimentos, nos diferentes estratos de mercado, a mesma velocidade de vendas e o mesmo programa de produção, mostramos no gráfico 1 como se compõe a receita e o que se pode esperar de taxa de retorno dos investimentos nas diferentes faixas de renda, da média baixa para a média alta.

Evidencia-se que investir no estrato de mercado para renda média baixa, nesses padrões de comportamento, não é validado (3,2% ano de taxa de retorno). E o problema econômico tem duas raízes: terrenos de baixo aproveitamento e custos de construção mais elevados do que o produto é capaz de absorver.

O aproveitamento dos terrenos é um problema localizado da cidade de São Paulo, o que tem feito empresas migrarem suas estratégias para fora da cidade e até do Estado. Com respeito a isso, há que se fazer advertência sobre as particularidades regionais e recordar eloqüente exemplo do passado, não muito remoto, de tentativa de abraçar todo o País, como se bastasse a língua e a nacionalidade para homogeneizar comportamento do mercado, cujo resultado foi um grande desastre.

O custo de construção pode se acomodar a novos padrões. Até aqui, disputando o mercado nas faixas de renda mais elevadas, as empresas perceberam que a competitividade se concentra no desenho do produto e seus acessórios e na agressividade do marketing, de modo que o custo de implantação (terreno e construção), respeitados os padrões correntes, cabe no preço, com margem satisfatória. Nas faixas de baixa renda, cujo preço não tem praticamente nenhuma elasticidade, o fator de competitividade é o custo de construção – engenharia de produto e gerenciamento da produção. O gráfico 2 mostra como se pode recompor a taxa de retorno aproveitando melhor os terrenos, na opção sair de São Paulo, e como se organizam as contas, diminuindo os custos de construção.

Um redutor próximo dos 40% nos preços dos terrenos, frente aos atuais, leva a taxa de retorno para o patamar dos 16% ao ano e um redutor próximo dos 10% nos custos da construção leva a taxa de retorno ao mesmo patamar.

Nesse segmento de mercado é ilusório imaginar que se podem praticar taxas de retorno no patamar dos 20%. A competição se verifica em empreendimentos de grande escala, para absorver custos acessórios. Os preços não têm elasticidade e os custos são operados no seu limite, para atender a especificações capazes de atrair o mercado. Resulta que as margens são mais moderadas do que as possíveis de praticar nos segmentos de renda mais alta. Considere-se, entretanto, que aqui os valores estão calculados respeitando fluxos de comercialização e produção sem inovações com respeito aos padrões atuais do mercado. Sistemas de produção mais avançados podem reduzir prazos e, assim, levantar a taxa de retorno, mantendo a mesma margem de resultado sobre o preço, mas que, encaixada mais cedo, melhora o desempenho do investimento.

O setor soube enfrentar o desafio da organização de estruturas de funding agressivas para operar em escala industrial, abrindo o capital de empresas de grande marca. Isso provoca a necessidade de alargar as fronteiras de ação, porque os novos acionistas estão ávidos por rentabilidade nos padrões prometidos pelos controladores nos prospectos (ressalvado o capítulo de fatores de risco). Parece claro que só há uma fronteira nova, com escala adequada para absorver a capacidade de investimento e de financiamento que os IPOs e o PAC conferem ao setor. Nesse segmento habitacional de renda média baixa, para serem competitivas, as empresas deverão desviar o foco, da agressividade de marketing (campanhas que chegam a consumir 10% da receita) para a engenharia de produto, para o que se chama a contribuir, a inteligência dos sistemas de produção e os fornecedores de insumos.

Dr. João da Rocha Lima Jr. é professor titular da Escola Politécnica da USP e Coordenador do Núcleo de Real Estate (NRE-Epusp)

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