Mercado se articula em busca de fontes alternativas de recursos


(Buildings News – 26/05/11)

Em um cenário relativamente confortável, com economia aquecida, ganhos reais e em fase de forte expansão, o mercado brasileiro de crédito imobiliário está se articulando para atrair novas fontes de recursos para a produção e aquisição de imóveis.

Uma das alternativas de funding de longo prazo, em discussão com autoridades monetárias, é o lançamento de covered bonds, um mecanismo de captação de recursos para investimentos no setor imobiliário, com larga experiência na Europa.

“O covered bond talvez seja a alternativa para atrair os fundos de pensão para o financiamento imobiliário e se juntar aos mecanismos já existentes, como a poupança, o FGTS e a securitização, com vistas a manter o ritmo atual de crescimento acelerado no financiamento imobiliário”, diz Felipe Pontual, diretor executivo da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Não se espera um rápido esgotamento das fontes atuais de recursos, principalmente do sistema brasileiro de poupança. É apenas uma precaução, avalia a Abecip. Afinal, só em março último, pela primeira vez no ano, a poupança registrou depósitos maiores que as retiradas, com captação líquida positiva de R$ 416 milhões. O total de depósitos de poupança nos agentes de crédito imobiliário, em março, atingiu a marca de R$ 304,7 bilhões, o que representou um aumento de 17% em relação ao mesmo mês de 2010.

É um arsenal de recursos ainda longe de drenagem total, especialmente quando se olha o que foi efetivamente realizado para a construção imobiliária. Em março, as operações de financiamento imobiliário com recursos das cadernetas de poupança atingiram R$ 6,21 bilhões, a melhor marca na história do sistema, com aumento de 51% em relação ao mesmo mês do ano passado.

Entre abril de 2010 e março de 2011, o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) aplicou um total de R$ 62,2 bilhões (63% a mais que no período anterior). Foi suficiente para financiar a construção de 451 mil unidades, ou seja, 39% mais do que nos 12 meses anteriores.

“Isso demonstra que o bom desempenho do crédito imobiliário está se mantendo em 2011″, comenta Pontual. “Mas ainda há muito para crescer. Vamos precisar de recursos complementares aos da poupança para manter esse ritmo acelerado de crescimento do financiamento imobiliário, que foi de 65% em 2010 e deverá atingir 51% este ano”, adianta ele.

Segundo o Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), as discussões sobre novos mecanismos de financiamento imobiliário estão apenas começando em razão de projeções menos otimistas. A indústria não teme prejuízos futuros para a construção imobiliária, “mas há quem acredite que esses recursos vão se esgotar a partir de 2013. Esse tempo está muito longe, porém estamos nos antecipando ao debate, para caso de necessidade”, comenta Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi.

Na esfera governamental, o debate também é incipiente. O Ministério da Fazenda confirma a intenção do governo de aprofundar a questão da securitização como alternativa de financiamento de longo prazo para empréstimos imobiliários. “O governo tem interesse em apoiar esse movimento e avalia que vários instrumentos que colocou no mercado para incentivo à securitização funcionaram bem, embora tenham demorado em tomar corpo”, comenta Pablo Fonseca, secretário-adjunto de política econômica do ministério.

Fonseca adianta que o governo iniciou discussões com o Banco Mundial para desenvolver estudos sobre o covered bond, em estudo pelo mercado financeiro do Brasil. “As conversas avançaram bastante, mas não há nada certo. O covered bond é apenas uma possibilidade”, indica.

A indústria de investimento imobiliário, contudo, não está parada e já está atraindo novas fontes de recursos, informa Petrucci, do Secovi. “É impressionante o crescimento do número de fundos de investimentos colocados no mercado brasileiro nos últimos tempos”, assinala o economista. De fato: o patrimônio da indústria de financiamentos imobiliários passou de R$ 4 bilhões em 2008 para R$ 8 bilhões no final de 2010. “Em apenas dois anos, a indústria cresceu mais do que em todo o período de 1994 a 2008″, afirma Cláudio Maes, gerente de acompanhamento de fundos estruturados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Em janeiro, a CVM registrou um total de 101 fundos imobiliários, o que, na avaliação da entidade, demonstra o poder de atração dessa alternativa de captação de recursos. Os financiamentos imobiliários foram regulados pela Lei 8668, de 1993, e regulados pela CVM em 1994. Mas esse mecanismo não tinha potencial atrativo porque o conceito era de que o investimento só poderia ser feito em tijolo, ou seja, em empreendimentos imobiliários, propriamente ditos – prédios, galpões e outros ativos físicos.

Mesmo com tratamento fiscal mais favorecido, essa política de investimento nunca decolou, de acordo com o executivo. Depois que a CVM reviu esse entendimento e ampliou a abrangência do investimento, a indústria cresceu e agora aceita outras linhas de investimentos, como também os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). “Hoje, os fundos de investimentos estão inseridos no contexto de expansão do crédito imobiliário e poderão crescer mais ainda com medidas macroeconômicas do governo e com o esforço do governo de alavancar essa indústria”, diz Maes.

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