Indicadores mostram que euforia está no fim


(Gazeta do Povo) – 22/08/11

Setor deve bater recordes em 2011, mas o ritmo das vendas já é mais lento. Não há mais empreendimentos esgotados já no lançamento, como ocorria no ano passado

Após forte crescimento nos últimos anos, o setor imobiliário começa a dar os primeiros sinais de desaquecimento, influenciado pelos preços altos e pela desaceleração da demanda. O mercado deve bater mais um recorde em 2011, mas o valor dos imóveis já está subindo em um ritmo mais lento, e é cada vez mais difícil encontrar empreendimentos que são vendidos 100% na ocasião do lançamento, como ocorria no ano passado.

A grande oferta de lançamentos está fazendo com que o cliente pesquise e demore mais para fechar o negócio. “Vender 100% das unidades de um empreendimento novo em 90 dias não ocorre mais, como no ano passado. O mercado começa a entrar em um período de acomodação”, diz Normando Baú, presidente do Sinduscon-PR.

Os preços continuam a subir, mas em ritmo menos intenso do que o verificado no ano passado. O valor do metro quadrado em Curitiba, que chegou a valorizar 25% em 2010, hoje avança a taxas de 17%.

O volume de financiamentos com recursos da poupança, que cresceu 70% no ano passado no estado, ainda é forte, mas também começa a perder fôlego. Nos primeiros cinco meses do ano, o avanço caiu para 53%, para R$1,65 bilhão.

As construtoras já dão indicações de que pretendem colocar o pé no freio dos lançamentos nos próximos meses. O volume de unidades liberadas para construção futura entre empreendimentos verticais e horizontais (14.395 unidades) em Curitiba caiu 4% no primeiro semestre em relação ao mesmo período do ano passado, depois de avançar 20% em 2010, e atingir 33 mil unidades.

O movimento é puxado pelas grandes empresas do setor, com atuação nacional. A Cyrela e a MRV informaram que o ritmo de venda no segundo trimestre teve queda em relação ao mesmo período do ano passado. A PDG Realty anunciou que prevê que a velocidade de venda menor na segunda metade do ano e a Brookfield, por sua vez, revisou para baixo sua projeção de crescimento para 2011.

A previsão inicial das construtoras era quase dobrar o volume de apartamentos lançados em Curitiba em 2011 em relação ao ano passado, quando alcançou 10 mil unidades, mas Normando Baú diz que considera difícil atingir esse desempenho. “Tivemos um primeiro semestre muito forte, mas no ano acredito que o crescimento fique em 50%, mas será recorde”, afirma. Para ele, as boas condições de renda, emprego e crédito, que impulsionaram o boom do setor, se mantêm, mesmo com a crise internacional.

Segundo o Sinduscon, na média, a velocidade de venda em Curitiba está estável, mas o comportamento é desigual conforme o padrão do empreendimento. “Nos apartamentos de alto padrão, por exemplo, as vendas estão mais lentas, diz Baú.

A grande dúvida das empresas do setor é saber quando a demanda vai começar a saturar. “Nos últimos anos, o setor atendeu também a demanda reprimida. Curitiba ficou muitos anos lançando uma quantidade de imóveis menor do que a procura. Agora o setor está chegando a uma fase de maturidade, que começa no segundo semestre desse ano e deve ir até provavelmente o fim de 2013”, prevê Fábio Tadeu Araujo, economista da Brain, consultoria, especializada em mercado imobiliário. Nesse novo cenário, a tendência é que as empresas passem a fazer lançamentos de menor porte e o mercado registre velocidade de venda menor, principalmente em produtos mais saturados e bairros mais concentrados de empreendimentos novos.

Calote de investidor ‘descapitalizado’ preocupa o setor
Uma parte dos imóveis novos que começam a ser entregues agora estão nas mãos de investidores, que compraram na planta há dois, três anos, e que agora querem realizar suas vendas. Embora as entidades e construtoras evitem falar sobre esses compradores, sabe-se, nos bastidores do mercado, que há uma preocupação com aqueles investidores pouco capitalizados, que não têm dinheiro para quitar a dívida ou crédito para honrar o financiamento na entrega das chaves. São investidores que se empolgaram com a possibilidade de ganhos com o boom do setor, mas que não tinham capital e nem experiência de aplicação em imóveis, que são conhecidos pela pouca liquidez na hora da venda. Sem dinheiro, eles provavelmente vão precisar vender rapidamente os imóveis e, em um cenário de grande oferta, poderão começar a depreciar os preços. Estima-se que haja um volume pequeno de investidores nessas condições, mas é possível observar em Curitiba alguns empreendimentos em fase final de acabamento já com cinco, seis unidades com placas de venda. “Aquele que compra e não tem como honrar o financiamento não é investidor, é especulador. E isso não é saudável para o mercado. Conheço dois casos de construtoras que tiveram que retomar o imóvel de pessoas que não conseguiram pagar na entrega. Mas em geral quem atua como investidor nesse mercado está capitalizado”, afirma Gustavo Selig, presidente da Ademi. Para barrar o investidor depreparado, algumas construtoras têm aumentado os porcentuais das taxas de transferência de imóveis.

Imóveis menores têm valorização superior
Os apartamentos de um e quatro quartos são os que apresentaram uma redução maior no ritmo de alta de preços nesse ano, segundo dados da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imo­­biliário do Paraná (Ademi).

Depois de subirem 31,3% em 2010, as unidades de um quarto estavam com valorização de 9,3% até maio desse ano (último dado disponível). O preço médio do metro quadrado por área total desse tipo de imóvel ficou em R$ 3.277,32.

No caso dos apartamentos de quatro quartos, o aumento dos preços, que atingiu 34,3% em 2010, ficou em 10,8% nesse ano, para R$ 3.272.

Os preços dos apartamentos de três quartos também estão subindo menos – depois de uma alta de 20,6% em 2010, eles estão 15,1% mais caros e em maio o metro quadrado estava em R$ 2.554,99. A exceção ficou por conta dos apartamentos de dois dormitórios, que fizeram o movimento contrário: o aumento passou de 8,3% para 20,7% entre 2010 e 2011. Em maio, o preço médio do metro quadrado estava em R$ 2.483,75.

Para Gustavo Selig, presidente da Ademi, os preços não devem mais repetir as taxas de crescimento de anos anteriores – quando chegaram a aumentar entre 25% e 32% – mas a tendência, no médio prazo, ainda é de valorização: entre 15% e 18% ao ano.

Construção: oferta pode recuar até 35%
Nos próximos dois anos, o volume anual de unidades liberadas para construção em Curitiba deve recuar até 35% – dos atuais 33 mil para entre 17 mil e 23 mil unidades, segundo projeção da Brain Bureau de Inteligência Corporativa, especializada em dados sobre o mercado imobiliário. “Desse total, acredito que entre 12 mil e 15 mil serão para o mercado vertical, que é mais ou menos o tamanho da demanda adicional por ano da cidade” afirma Fábio Tadeu Araújo, sócio consultor.

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