Os cortes do crédito e o mercado imobiliário


(Estadão) – 30/04/15

A Caixa Econômica Federal (CEF) é o principal agente do crédito imobiliário. Responde por cerca de 70% dos empréstimos e atende a todas as categorias de tomadores, das famílias de baixa renda às faixas mais bem aquinhoadas e empresários da construção. É natural, portanto, a apreensão do mercado de imóveis com a decisão da instituição de reduzir a oferta de crédito, cortando em até 40% do valor do imóvel o montante que pode ser financiado.

Há duas semanas, a CEF reduziu de 90% para 80% do valor do imóvel o limite das operações pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que trabalha com recursos das cadernetas de poupança. A partir de 4 de maio, esse porcentual cairá novamente, para 50%. Nas operações pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), cujas fontes de recursos são diversificadas, o limite caiu de 70% para 40% do valor do bem.

Dado o vulto das operações imobiliárias, a maioria absoluta das aquisições e das vendas depende de financiamento. A fartura do crédito foi um elemento decisivo para a valorização real do patrimônio imobiliário entre a segunda metade da década passada e o início desta década.

O maior impacto das restrições ora anunciadas deverá ocorrer no SFH, que financia imóveis até o valor de R$ 750 mil, em São Paulo, Minas, Rio e Distrito Federal, e até R$ 650 mil nos demais Estados. O SFH é o grande responsável pelo crédito direcionado à moradia, cujo custo médio para o conjunto de bancos é módico – 8,9% ao ano, em março, segundo o Banco Central, podendo ser menor em algumas operações da CEF. Esse custo se baseia na captação das cadernetas.

No SFI, que financia imóveis com valor superior a R$ 750 mil, o custo é mais alto porque os recursos vêm de Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras Financeiras e Imobiliárias, entre outros, cuja remuneração é mais próxima da taxa Selic.

A diminuição da oferta de crédito imobiliário decorre dos saques feitos pelos depositantes nas cadernetas, maiores no primeiro trimestre. Com a estagnação da economia, é previsível que haja mais retiradas.

Os efeitos sobre o mercado imobiliário são previsíveis: menor demanda e preços instáveis. Será uma situação mais favorável para os compradores, desde que estes tenham poupança disponível para pagar o que já não será financiado.

É provável que os bancos privados sigam o caminho da CEF, encurtando o crédito. Como resultado, os imóveis terão menor liquidez.

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