HSI dá início a aquisições com recursos de novo fundo


(Valor Econômico) – 23/02/16

A Hemisfério Sul Investimentos (HSI) – gestora de fundos de private equity imobiliário e crédito estruturado – deu início aos desembolsos do seu quinto fundo, com a compra de torre comercial de padrão triple A, localizada no empreendimento Parque da Cidade, na zona Sul da cidade de São Paulo. A captação do fundo, iniciada em setembro, termina no fim deste mês, e deve chegar a US$ 750 milhões, o correspondente a cerca de R$ 3 bilhões, segundo o sócio da gestora responsável por aquisições e desinvestimentos, Thiago Costa.

A previsão é que os recursos do Fundo V sejam alocados em dois ou três anos, com a maioria das aquisições de ativos ou empresas no fim de 2016 e início do próximo ano. A diferença entre o preço pedido por ativos imobiliários e o valor atribuído pela gestora diminuiu, o que tende a se acentuar, na avaliação do executivo. Costa se diz pessimista e considera que o cenário econômico vai se deteriorar. “Vamos fazer investimentos oportunísticos”, afirma. A HSI espera retração do Produto Interno Bruto (PIB) de 4% a 4,5% neste ano. “A queda pode ser até maior, dependendo do que acontecer no cenário político.”

A gestora pretende fazer aquisições nos segmentos residencial, corporativo, shopping centers, galpões e hotelaria. O mais provável é que os novos investimentos não sejam incorporados às empresas do portfólio da HSI, mesmo que das mesmas áreas. A empresa avalia também começar a investir em outros segmentos, como senior living (residencial para a terceira idade), moradia estudantil, residencial para locação e até mesmo cemitérios.

A HSI não faz investimentos em que tenha participação minoritária nem com tíquetes que considere “pequenos”, de acordo com Costa. “Um fundo de R$ 3 bilhões com investimentos de R$ 30 milhões teria de fazer 100 operações”, diz o executivo. Cerca de 70% dos recursos do Fundo V foram captados nos Estados Unidos, 20% na Europa e 10% na Ásia. Os investidores são fundos soberanos, fundos de pensão e family offices. Já os sócios da HSI são locais, o que possibilita rápida tomada de decisão, de acordo com Costa. “A HSI é a maior empresa de private equity de real estate [mercado imobiliário] do país.”

O prédio corporativo comprado recentemente tem 34.800 metros quadrados de área bruta locável (ABL), 24 andares e está localizado a uma quadra do MorumbiShopping. Existe excesso de oferta de escritórios na região, mas Costa diz que há demanda por parte de potenciais inquilinos de setores como farmacêutico e tecnologia, interessados na consolidação de áreas ou na migração para espaços de mais qualidade, o chamado “fly to quality”, no jargão do setor.

Mas o executivo reconhece que este é um ano “de descontos de preços e algum tipo de carência”. “Compramos a torre a um preço atrativo. Acreditamos na valorização daquela região no médio e longo prazos”, diz, sem informar o valor pago nem quem era o proprietário do imóvel. A HSI prevê locar o edifício entre 12 a 15 meses.

Como o preço dos prédios de escritórios está abaixo do custo de reposição, o desenvolvimento de projetos no segmento não interessa à HSI. A gestora pretende fazer outras aquisições de edifícios de escritórios novos e ainda não alugados nas regiões da Faria Lima, da Vila Olímpia e da Berrini, na zona Sul da capital paulista. “Quem tem imóveis locado ainda vai sofrer com renovações de contratos em que o preço será reajustado para baixo”, diz. No Rio de Janeiro, a HSI avalia oportunidades pontuais.

O sócio da gestora conta que há possibilidades de compra de ativos de empresas e famílias com alavancagem elevada, principalmente, nos segmentos residencial e de shopping center. Tem havido também mais oportunidades de compra de imóveis resultantes do movimento de desmobilização de ativos por algumas empresas na comparação com um ano atrás.

No residencial, a gestora conversa com incorporadoras de capital aberto e fechado sobre a aquisição de estoques no atacado com desconto, mas há dificuldade em relação a preço.

No último trimestre de 2014, a HSI comprou da PDG Realty participação em 17 projetos. A incorporadora tem, até o fim deste mês, para exercer a opção de compra desses ativos. Em novembro, o Valor informou que a PDG buscava comprador que pague cerca de R$ 200 milhões à HSI e valor de R$ 50 milhões a R$ 100 milhões à incorporadora. Sem comentar valores, Costa diz que existem interessados em comprar o que foi adquirido pela HSI.

A possibilidade de entrada no capital de alguma incorporadora também é considerada. Em loteamento residencial, a gestora controla a Cipasa Urbanismo.

No segmento de shopping centers, a gestora avalia, além de ativos, empresas para fusão ou aquisição. A Saphyr, empresa de shoppings da HSI, tem 12 empreendimentos em operação e um em desenvolvimento.

Em hotelaria, o interesse da HSI está em empreendimentos com padrão quatro estrelas na cidade de São Paulo. Hoje, a atuação ocorre por meio da Doispontozero Hotéis, focada em empreendimentos com padrão executivo em cidades secundárias e terciárias.

Em self storage, ou seja, no segmento de locação de espaços para armazenagem, a HSI é sócia do fundo global de investimentos Evergreen Real Estate Partners na Goodstorage. No segmento de galpões, a empresa tem um projeto em desenvolvimento na Bahia e outro no Amazonas. Em 2012, a empresa vendeu portfólio de 35 galpões – para a Global Logistic Properties (GLP).

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