As devoluções na compra e venda de imóveis e as regras para as resilições


(Administradores.com) – 25/05/16

No final do ano passado, foi apresentado pelo senador Romero Jucá um projeto de lei que pretende incluir na Lei de Incorporação Imobiliária artigo para disciplinar os valores e prazos para restituição de valores pelas construtoras em casos de resilição unilateral pelos promitentes compradores.

Referido projeto segue o fluxo do mercado e da atual situação econômica do nosso país. Diante do aumento da taxa de juros e instabilidades econômicas e políticas, o setor da construção civil sofrerá uma retração do Produto Interno Bruto (PIB) da Construção Civil em 5%, tendo como reflexo imediato o aumento significativo das desistências nos compromissos de compra e venda.

Ocorre que, as desistências não são facilmente aceitas pela construtora, o que gera um grande empasse entre as partes com relação a percentual retido e prazos para restituição dos valores, levando a discussão para o Judiciário, que inclusive já se manifestou em algumas ocasiões.
Acredita-se que pensando nisso, o senador apresentou Projeto de Lei (PL 774) no qual delimita as regras para desfazimento do compromisso de compra e venda.

Na proposta inclui-se a Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporação Imobiliária) o artigo 67-A, que assim dispõe: “Em caso de desfazimento do contrato seja mediante o distrato ou resolução por inadimplemento de obrigação do adquirente este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, delas deduzindo-se cumulativamente:” I – a pena convencional, que não poderá exceder a vinte e cinco por cento das quantias pagas”, “II – a comissão de corretagem de cinco por cento do preço de venda”.

Outra definição estipulada no artigo 67-A em seu § 5º e que o valor a ser devolvido ao consumidor será realizado em três parcelas mensais e subsequentes, vencendo-se a primeira após um prazo de carência de doze meses, contados da data do desfazimento do contrato, bem como os valores serão atualizados com base na variação do INCC, tornando-se com termo inicial a data de cada desembolso e como termo inicial a data da restituição ou do pagamento conforme definido em §7º do artigo 67-A.

Já houve emenda ao Projeto de Lei para alterar o termo “adquirente” por “promitente comprador” dos §3º e 6§ do artigo 67-A, bem como alterar a expressão “distrato” por “resilição unilateral”.

O projeto de lei tramita em caráter terminativo, não precisará ir para o plenário do Senado Federal, basta que o projeto seja aprovado pela comissão de constituição e justiça (CCJ) para que seja encaminhado para a Câmara dos Deputados. O Projeto de Lei já recebeu parecer favorável do presidente da Comissão Senador Benedito de Lira (PP) e seguiu para pauta da comissão em abril deste ano.

Por sua vez, a senadora Marta Suplicy apresentou três emendas ao projeto de Lei, para que o valor retido pelo promitente vendedor não possa exceder 10% (dez por cento), bem como o pagamento (restituição) deverá ser realizado em parcela única, no prazo de cinco dias úteis.

Em princípio, o Projeto de Lei apresentado demostra inúmeros benefícios para as empresas de construção, considerando que reduz em 30% os valores a serem restituídos pelo cliente, bem como estipula um prazo estendido para o reembolso da quantia para promitente comprador. O projeto inclusive vai ao desencontro com as recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que em decisão proferida em 13/12/2015, no Recurso Especial n.º 814.808/DF, o ministro Moura Ribeiro, estabeleceu a retenção em favor da construtora em 10% do valor pago pelo comprador.

Entretanto, as propostas de emenda apresentada pela senadora Marta Suplicy se demostram mais condizentes com a realidade das recentes decisões e deixam a relação igualitária entre as partes (comprador e vendedor).

Algumas associações de consumidores já se manifestaram no sentindo que o projeto não vai andar no Senado Federal, em decorrência das extremas benesses concedidas para as construtoras, bem como a inexistência de obrigações no caso de rompimento motivada pelas empresas.

Ainda não se sabe quando o projeto de lei terá agenda para ser discutido, tendo em vista a situação política do nosso país. Contudo, o mais importante e que seja analisado com a celeridade necessária a fim de desafogar o Judiciário das ações relativas ao tema e definir critérios a serem adotados para os impasses judiciais.

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