(Valor Econômico) – 11/01/17

O movimento ainda incipiente de consolidação do segmento de locação de espaços para armazenagem (“self storage” em inglês) foi reforçado, ontem, com a fusão da GuardeAqui com a Kipit. Maior empresa do segmento no Brasil, a GuardeAqui tem a Equity International (EI), do megainvestidor Sam Zell, como um dos sócios, enquanto a Kipit é controlada por Pátria Investimentos.

EI e Pátria fizeram aportes na empresa combinada, que manterá o nome e a marca GuardeAqui, e vão compartilhar o controle da joint venture. Os valores não foram divulgados pelas empresas. As conversas sobre uma potencial fusão começaram em 2014, desde a criação da Kipit.

Uma avaliação corrente no mercado é que a entrada do Pátria no capital da GuardeAqui pode ser o primeiro passo para a saída da EI da empresa em um ou dois anos, considerando-se o prazo esperado para desinvestimento da gestora desde sua entrada na companhia.

GuardeAqui, de Sam Zell, consolida liderança, no país, com união com a Kipit, do Pátria Investimentos

A fusão contribui para a estratégia da GuardeAqui de alcançar patamar de 40 a 50 unidades até 2020, principalmente em capitais dos estados das regiões Sudeste e Sul. Quando a meta foi definida, previa tanto crescimento orgânico quanto fusões e aquisições. A GuardeAqui passa a ter 19 unidades, incluindo as quatro da Kipit (duas em operação e duas em desenvolvimento).

Em junho de 2015, a GuardeAqui havia comprado a Cangubox, que tinha dois empreendimentos.

Após os aportes feitos pelos sócios e diante do atuais valores de ativos, a GuardeAqui pretende ser mais agressiva em suas aquisições. “Os preços ainda estão em queda”, diz o presidente da GuardeAqui, Allan Paiotti. O executivo estima que o número de unidades do segmento no país fique entorno de 180. Na avaliação de Paiotti, o desafio para aquisições é encontrar unidades com o padrão de qualidade buscado.

Sócio do Pátria, Fauze Barreto Antun conta que, recentemente, a Kipit comprou imóvel de concessionária de carros, em São Paulo. Antun ressalta que os preços de imóveis de concessionárias são muito elevados quando a economia está em crescimento. “Agora, há oportunidade de crescer”, afirma o sócio do Pátria.

No ano passado, a ocupação da área que a GuardeAqui já possuía no fim de 2015 cresceu cerca de 10%, segundo Paiotti. Em agosto, a expectativa é que houvesse expansão de 30% a 33% do indicador e, no início do ano, de 40%. “O desempenho do segundo semestre foi mais lento do que o esperado, com uma sensação de insegurança no mercado consumidor”, diz o presidente da GuardeAqui. Na Kipit, a área ocupada aumentou 25%, mas a base de comparação é menor.

Na GuardeAqui e na Kipit, metade da área é ocupada por empresas e os demais 50% por pessoas físicas. O segmento de locação de espaços para armazenagem no Brasil tem chamado a atenção de gestoras de fundos. A Hemisfério Sul Investimentos (HSI) e o fundo Evergreen Real Estate Partners, por exemplo, têm 50%, cada, da GoodStorage, a segunda maior empresa do segmento.

A GoodStorage tem nove unidades em operação e deve superar a meta de dez em 2017. Mas segundo o seu presidente, Thiago Cordeiro, o foco neste ano estará mais no resultado operacional e na locação de ativos do que em aquisições. Na média, a GoodStorage tem 50% de ocupação, o que se explica, de acordo com o executivo, pelo fato de parte das unidades ter sido adquirida no ano passado. Há unidades em que a ocupação chega a 80%. Segundo Cordeiro, a GoodStorage é líder na capital paulista e na Grande São Paulo.

Em julho, foi anunciado que o Goldman Sachs faria aportes nos novos empreendimentos da MetroFit joint venture entre a TRX e a MetroSelfStorage. A MetroFit encerrou 2016 com três unidades, duas delas em operação. A taxa de ocupação ficou em 58%, em linha com o esperado, segundo o sócio fundador e presidente da empresa, Hans-Peter Scholl.

A MetroFit planeja ter nove unidades, no fim de 2017, seis delas em funcionamento. Até maio, uma unidade, cujo imóvel está em reforma, começará a operar. Há expectativa de aquisições de imóveis no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte e Curitiba. Segundo Scholl, após a Olimpíada, passou a haver boa margem de negociação, na capital carioca, com exceção da zona Sul. Em São Paulo, em função da demanda, a queda de preços é menor.

“O segmento de ‘self storage’ precisa de economia de escala. Crescer organicamente e por aquisições faz sentido para as empresas”, diz o presidente da MetroFit. Em relação à aquisição de concorrentes, Scholl diz que há interesse, desde que a operação esteja alinhada à visão de longo prazo do Goldman Sachs. A compra de empresas que utilizam imóveis alugados e não próprios para locar não interessa à MetroFit, segundo o executivo.