Investidores migram para fundos imobiliários por melhor rendimento


(Estado de S.Paulo) – 03/05/19

A entrada de investidores nos fundos imobiliários nesses últimos meses deixa clara a decisão de abandonar a mesmice dos resultados na renda fixa em busca de um retorno mais interessante, mesmo que em troca de riscos e liquidez mais baixa.

A rentabilidade média acumulada no ano pelos fundos até ontem estava em 6,47%, enquanto a da caderneta deve estar girando em torno de 1,2 ou 1,3% no mesmo período de comparação. Por aí já dá para entender a migração, mas há diferenças importantes entre os dois tipos de aplicação que devem ser consideradas pelos aplicadores.

Segundo o sócio da Hedge Investments e especialista no setor, André Freitas, o universo dos fundos imobiliários no final do ano passado era composto por cerca de 200 mil cotistas, já no final de março deste ano essa marca passou para 287 mil, com avanço de nada menos de 44%. “A expectativa é a de que os fundos terminem o primeiro semestre com algo em torno de 350 mil aplicadores e crescimento de 75%”, projeta ele.

O mercado parece convencido de que juros mais baixos e uma remuneração em torno de 0,40% ao mês na renda fixa vieram para ficar, na opinião do executivo. Se em meados do ano passado havia a expectativa de que os juros aqui poderiam até subir, especialmente para fazer frente à elevação os juros nos EUA, no momento ela está afastada. Primeiro porque há sinalizações de que os juros americanos não devem ser elevados no curto prazo e, segundo, pela economia doméstica que segue combalida e seria ainda mais afetada se as taxas subissem por aqui.

Com esse cenário mais definido, é natural que as atenções se voltem para a renda variável como as ações e os próprios fundos imobiliários. Dois segmentos que atraíram os investidores e foram beneficiados com os juros baixos. Os fundos, no entanto, são menos vulneráveis a fortes oscilações do que as bolsas de valores. E por várias razões.

Segundo Freitas, “os fundos têm previsibilidade maior de comportamento com um ativo identificado, contam com menos ingerência em seu operacional do que uma empresa com ações em bolsa”. Além disso, o lastro dos fundos, os imóveis, ficam menos expostos a fatores dos mercados externos, e sem tanta interferência da movimentação do capital estrangeiro. Condições que afetam diretamente e costumam provocar o sobe e desce nos preços das ações.

O comportamento dos fundos imobiliário está mais ligado ao que acontece no mercado de imóveis que, por sua vez, “tem mostrado uma reação, com crescimento nas vendas e maior movimentação das incorporadoras, que estão se reposicionando, acreditando em melhoria dos cenários”, ressalta André. Para ele, a situação poderia estar bem melhor não fossem as dificuldades do governo para tocar a reforma da Previdência Social e relacionar-se com o Congresso.

“No final do ano passado o otimismo era maior”, diz Tiago Galdino, diretor financeiro da Imovelweb, um dos maiores portais de imóveis do País. Esperava-se que a tramitação da reforma da Previdência seria mais rápida, com definições ainda no primeiro trimestre. “Houve avanços, que ela vai acontecer, vai, é preciso saber quando”. Nesse compasso de espera, os preços dos imóveis estão estáveis, com leve alta no valor dos alugueis de imóveis residenciais, de 2,1% acumulada até o final de março, relata Tiago.

Andre, da Hedge Investments, aponta elevação dos alugueis de imóveis comerciais de alto padrão, o triple A, em regiões nobres de São Paulo como a da avenida Faria Lima. Há casos em que o aluguel chegou a custar 100 reais o m² e hoje já transita na faixa entre 135 e 150 reais. O nível de imóveis desse tipo desocupados (vacância) também vem caindo: depois de bater a casa de 23% entre 2017 e 2018, hoje é inferior a 15%, segundo Freitas.

Ambos os executivos concordam que uma retomada mais vigorosa do mercado imobiliário está na dependência da aprovação da reforma previdenciária, que permita o ajuste nas contas do governo, novos investimentos tanto do setor público como privado, e um crescimento consistente do País.

Ainda que dependa do desempenho do mercado de imóveis, Galdino destaca que outras variáveis influenciam e tendem a dar suporte aos fundos imobiliários. A primeira delas é que existe um amplo espaço para o crescimento do setor. “Nos Estados Unidos, 80 milhões de pessoas têm a sua poupança em fundos imobiliários, no Brasil, algo em torno de 265 mil. Aqui o mercado está ainda engatinhando”, constata ele. A segunda é que os dividendos proporcionados pelos fundos são isentos de imposto de renda, o que confere boa atratividade aos aplicadores.

Há que se destacar também que os fundos se constituem em uma forma mais acessível de o investidor ter o dinheiro aplicado em imóveis e com uma administração especializada.

Tiago ressalta a importância de o investidor saber exatamente qual o tipo de investimento está aderindo. Isso porque dentro do setor há diferentes famílias de fundos, os que têm lastro em shoppings, hospitais, lajes corporativas (prédios comerciais), em prédios voltados para a educação ou logística. Ele explica que é necessário ler com atenção o prospecto, conhecer os detalhes do empreendimento, porque dependendo do seu lastro o fundo poderá ter maior ou menor liquidez, maior ou menor rentabilidade.

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