Tokenização das coisas chega ao mercado imobiliário e de florestas


(Valor Investe) – 20/10/21

Imovelweb acaba de lançar a oferta dos primeiros imóveis digitalizados do Brasil em parceria com a Netspaces. Digitalização de propriedades chega até a Amazônia com iniciativa da Moss

A sigla NFT nunca esteve tão em voga como agora. Obras de arte, tweets, memes, músicas… a lista de coisas que podem ser vendidas como um NFT ou “non-fungible-token” (token não-fungível) é extensa e está chegando em mercados físicos e até nos mais regulados, como o imobiliário.

Pensando em chamar a atenção dos brasileiros para este tipo de oportunidade que começa a despontar, a plataforma de negociação de imóveis para aluguel e aquisição Imovelweb se juntou com a empresa de tecnologia para mercado imobiliário Netspaces para lançar os primeiros imóveis digitalizados ou “tokenizados”, termo também usado pelo mercado, do Brasil.

Na prática, a tokenização do imóvel funciona da seguinte forma: o imóvel (e sua escritura) passam a ser ligados a um token criptografado, que representa algo único e não pode ser mudado (daí vem o nome de “não-fungível”) e que usa como base a tecnologia blockchain, a mesma base do bitcoin e outras criptomoedas. É esse token que é comercializado. Quando alguém compra o token, fica registrado que esta pessoa passa a ser proprietária, naquele momento, desse token que, por sua vez, é “dono” daquele imóvel.

O grande diferencial é que, com a digitalização das propriedades, não apenas alguém pode comprar o token todo (e ser, na prática, dono do que ele representa), como pode adquirir apenas frações do token – e, portanto, será dono de apenas uma parte daquele bem (neste caso, de um pedaço do imóvel)

“Nossos investimentos na transformação digital e esta parceria reforçam o nosso posicionamento como um hub de soluções imobiliárias digitais com serviços financeiros. Ao nos unirmos à Netspaces nesta iniciativa, queremos que os corretores e imobiliárias ofereçam aos seus clientes uma nova forma de aquisição do imóvel”, afirma Tiago Galdino, diretor financeiro do Imovelweb.

Agora em novembro, serão comercializados dessa forma 16 apartamentos em Porto Alegre, cujo valor total de cada um deles gira em torno de R$ 600 mil e a expectativa é vender rapidamente.

O grande diferencial é que quem se interessar pelo imóvel não precisa comprar – e pagar – tudo de uma vez e nem financiar uma parte. Pelo contrário, a proposta do Imovelweb é que os interessados adquiram apenas 20% do imóvel (cerca de R$ 120 mil), podendo, daqui um ano, comprar mais um pedaço, ou todo o resto.

“Nesse caso do lançamento, temos algumas regras porque nosso objetivo é mostrar ao mercado como a tecnologia blockchain e a tokenização dos imóveis funciona, educar mesmo. Mas as possibilidades são inúmeras”, comenta o executivo.

Por “regras”, ele quer dizer que, além de o limite de compra inicial ser de 20% do token/imóvel, a mesma pessoa poderá, progressivamente, em até 10 anos, comprar o restante. Se quiser já arrematar o que falta tudo de uma vez pode, contando que seja só daqui 12 meses.

Além disso, frações de um mesmo token não serão vendidas para mais de uma pessoa, o que a tecnologia em si até permite. Mas como o objetivo é, aos poucos, mostrar o que a digitalização imobiliária pode trazer de mudanças, desta vez, será permitido apenas um comprador para cada uma das frações do imóvel.

Outro diferencial é no uso da propriedade. Geralmente, se compra um imóvel para ou morar ou alugar. Neste caso, não é diferente: quem adquirir o imóvel tokenizado poderá escolher se quer residir na propriedade ou se quer alugá-la a terceiros. Mas há sim uma vantagem aqui: em ambos os casos o investidor receberá o aluguel proporcional ao seu percentual como dono do imóvel. Quem preferir morar receberá uma parte do aluguel pago mensalmente devolvido para sua conta, como uma espécie de cashback, ou seja, é como se ele estivesse pagando aluguel para ele mesmo.

Para ficar claro: considerando que o aluguel cobrado será de 0,5% sobre o valor da propriedade (taxa colocada pelo Imoveweb), que é de R$ 600 mil, ele será ofertado por R$ 3 mil por mês o aluguel, sem contar as taxas de condomínio do prédio e IPTU, pagas a parte como todo contrato do tipo. Como o investidor começa como dono de até 20%, ele também recebe 20% do aluguel mensalmente, ou seja, R$ 600. Se for o morador ou não, recebe do mesmo jeito. Caso seja o inquilino, pode abater esse valor do aluguel, pagando apenas R$ 2,4 mil mensais.

A proporcionalidade vai crescendo à medida que ele invista mais dinheiro para adquirir uma fração maior do token daquele imóvel.

Nessa modalidade, não há financiamento e nem juros cobrados. A transmissão do nome na escritura e matrícula do imóvel só é feita quando a quitação for completa, assim como é hoje em um financiamento imobiliário (enquanto o contratante não quitar, o imóvel fica alienado e a instituição financeira é a verdadeira dona).

“O modelo lembra o conceito de um financiamento imobiliário, com a vantagem de que o consumidor se torna proprietário de um empreendimento a partir de qualquer valor, dentro das suas condições financeiras, sem assunção de uma dívida”, explica Galdino.

Outra diferença em relação ao financiamento é que é possível ir quitando conforme o dinheiro entra e não necessariamente seguir o cronograma de parcelas do banco.

O pagamento é feito via PIX, o sistema nacional de transferência instantânea de recursos entre correntistas. A escolha pela modalidade foi pensada também para trazer uma camada de proteção adicional, que é a própria fiscalização do Banco Central e das instituições financeiras sobre as transações pelo PIX.

Se o imóvel se valorizar, quem detém o token ou fração dele, se beneficia no ato da venda para outras pessoas, como funciona no mercado tradicional.

“É um processo muito menos burocrático. Se tiver um portfólio, consegue vender mais fácil e até, eventualmente, ter acesso a potenciais compradores internacionais. Do ponto de vista do usuário, sai mais barato e ele pode escolher a condição que quer pagar, com a mesma segurança de ter a propriedade de um token, que representa a matrícula do imóvel em cartório”, diz Galdino.

A Netspaces, escolhida para ser parceira da iniciativa, já digitalizou 30 propriedades de clientes em Porto Alegre. “Queremos oferecer uma nova forma de comprar e vender imóveis, de um jeito facilitado e mais acessível. As propriedades são muito bem localizadas, em edifícios sustentáveis, com automação e serviços que oferecem uma vida prática”, afirma o presidente da netspaces, Andreas Blazoudakis, empresário gaúcho que já esteve à frente de marcas como Movile, iFood, Playkids e Delivery Center.

A ideia da Imovelweb é, no ano que vem, passar a oferecer aos clientes da plataforma também esse serviço de tokenização de imóveis, um passo para, depois, a plataforma poder ampliar a lista de propriedades negociadas nas condições deste primeiro lote de agora, lançando inclusive uma área específica em seu site para esses bens.

“Embora o projeto piloto aconteça em Porto Alegre, nossa expectativa é estender a oferta de propriedades digitais para outras regiões do Brasil no primeiro semestre de 2022. Dessa forma, ajudamos a democratizar o acesso à propriedade privada, proporcionando àqueles que não têm o perfil de crédito padrão para aprovação de financiamentos a oportunidade de adquirir um imóvel sem comprovação de renda e com parcelas flexíveis”, destaca Leonardo Paz, presidente do Imovelweb.

Os NFTs são sequências únicas de informações armazenadas no blockchain, certificando a propriedade e a exclusividade de um ativo digital. No mundo, só no terceiro trimestre de 2021, foram negociados mais de U$$ 10,7 bilhões em NFTs de diversas naturezas, segundo a empresa de dados DappRadar. Apesar de serem majoritariamente usados no mundo digital, estão cada vez mais conquistando o mundo físico, usado como representação de uma propriedade.

Nos Estados Unidos, o mercado de NFT de imóveis está mais desenvolvido e já há casos de propriedades vendidas para um grande número de pequenos investidores via frações de tokens no blockchain. Em 2018, a Elevated Returns, empresa de gestão de ativos com sede em Nova York, fez algo parecido: concluiu seu primeiro negócio imobiliário de tokenização.

Além da Imovelweb, já há incorporadoras que estudam – e outras, como a Cyrela e MRV, que já estão com time dedicado – o lançamento de prédios com contratos de apartamentos já digitalizados.

“O mais interessante é que estamos falando de empresas que não estão especulando sobre o bitcoin em si, mas que procuram empregar a tecnologia subjacente a essa criptomoeda de maneiras inovadoras. Isso está sendo feito para uso de blockchain em NFTs com imóveis e também outras aplicações bem interessantes em alta, como em logística, podendo rastrear todo o trajeto de um ponto A a um ponto B de produtos e bens perecíveis”, diz Jhonata Emerick, presidente da Datarisk, startup focada em projetos no mercado de Machine Learning e Inteligência Artificial para diferentes setores.

E não são só tijolos que podem se valer da tecnologia blockchain. A Moss, empresa de tecnologia para serviços ambientais, criou em 2020 o MCO2, o primeiro token lastreado em crédito de carbono usado para compensação de gases de efeito estufa, e agora vai lançar também um projeto de NFT da Amazônia.

Luis Felipe Adaime, fundador e presidente da Moss explica que o NFT da floresta é um certificado digital criptografado (um token) sobre áreas florestais. “Ter um token seria como ‘adotar’ ou colecionar uma área florestal. A ideia é tornar a floresta num item ‘colecionável’, assim como são obras de arte ou fotos da NBA [associação de basquete americana]. Nosso projeto de NFT da Amazônia deve ser lançado em breve, mas ainda não há uma data definida para isso”, diz ao Valor Investe.

Na prática, a Moss seleciona áreas florestais para conservação e proteção ambiental, e emite NFTs que representam uma espécie de contrato de conservação sobre essa parcela da área florestal. O novo token está sendo desenvolvido em parceria com a OnePercent, uma das principais startups de blockchain e tokenização no Brasil, que foi adquirida pela Moss em maio deste ano.

“Não há retorno financeiro esperado, assim como não há retorno esperado quando se compra um colecionável de arte ou da NBA, ou uma propriedade ou quando se doa ou adota um projeto de conservação ambiental. O retorno é socioambiental”, diz.

Segundo Adaime, já houve muita tokenização de florestas em colecionáveis não fungíveis, digitais, como por exemplo: Ant forest da Alibaba, do grupo financeiro chinês Alibaba, e a SmartFores. Neste último caso, a ideia é gravar um conjunto de dados da árvore (tipo, data de plantio, localização, etc.) em um token, bem como contabilizar os créditos de carbono gerados por aquela árvore e vinculando esse valor à árvore/certificado. Os créditos de carbono, por exemplo, podem ser comercializados.

Quando perguntado sobre por quê um NFT da Amazônia, o executivo pontua que não apenas é a maior floresta tropical do mundo, como o desmatamento “está altíssimo”. “Na medida em que áreas vão ganhando seus protetores via tokens, ou proprietários compartilham a responsabilidade de proteção com outros, o ônus financeiro de defender a Amazônia é socializado”, diz, mas sem entrar em detalhes.

No seu negócio de crédito de carbono, o MCO2, a Moss já transacionou mais de R$ 70 milhões que ajudaram a conservar, aproximadamente, 500 milhões de árvores na Amazônia em projetos certificados e auditados internacionalmente. O MCO2 Token está listado em plataformas como Mercado Bitcoin e FlowBTC, e globalmente na Gemini, ProBit e Uniswap.

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