Moradia popular ganha ares de classe média


(Gazeta do Povo) – 15/06/09

Grandes espaços e um número elevado de unidades permitem colocar em imóveis econômicos uma estrutura antes disponível apenas em lançamentos de alto padrão

Além do impulso dado pelos fatores crédito e renda, o segmento econômico da construção civil é empurrado pelo aperfeiçoamento dos produtos vendidos e pela redução nos custos obtida pelas empresas. As construtoras têm reservado áreas grandes, onde podem erguer conjuntos amplos, com até 400 unidades, para ter escala em seus empreendimentos. O espaço é aproveitado para oferecer áreas de lazer e paisagismo típicos de condomínios de classe média e que são uma peça e tanto de marketing.

“As áreas precisam ter infraestrutura e ser perto da cidade. E atrativos como paisagismo e lazer já fazem parte do conceito de condomínio para o consumidor”, afirma Marlus Doria, diretor de incorporação da Doria Goldsztein Cyrela, que pretende lançar 240 unidades no segmento econômico em Curitiba neste ano. “Com o programa federal, estamos procurando novas áreas para acelerar os lançamentos no ano que vem”, conta.

Um exemplo de como funciona o modelo econômico é o Residencial Village Trieste, da construtora Andrade Ribeiro. Em uma área de 20 mil metros quadrados no bairro Santa Cândida, em Curitiba, serão erguidos 240 apartamentos. O condomínio será fechado, terá sistema de segurança, playground e espaço para prática de esportes. As vagas de garagem, apesar de não serem fechadas, são cobertas. O preço varia de R$ 75 mil, para unidades com dois dormitórios, até R$ 95 mil para as de três dormitórios – dentro do que permite o Minha Casa, Minha Vida.

“A empresa era focada em alto padrão, mas decidimos diversificar há dois anos”, lembra Erlon Rotta Ribeiro, diretor comercial da construtora. “Existe uma classe C emergente, formada por gente que tem salário na faixa de R$ 1,3 mil e que tem plenas condições de assumir uma prestação na faixa de R$ 300”, completa. Hoje, 60% da produção da companhia está no segmento econômico.

Mas para se dar bem nesse nicho, a construtora teve de se adaptar. Ela investiu para adotar a tecnologia certa de construção. Ao invés de vigas de concreto armado e blocos de argila, os edifícios são erguidos com blocos estruturais de concreto. “Também usamos mais máquinas do que em obras convencionais”, explica Ribeiro. Com isso, o número de horas de trabalho cai à metade e o tempo de construção cai de dois para um ano. Ribeiro conta que esse ganho de produtividade chegou até a causar uma confusão com o INSS. O órgão público desconfiou do valor recolhido pela empresa, imaginando que houve uma subdeclaração no número de funcionários. “Não foi nada disso. Nós temos tecnologia para reduzir o custo com mão de obra.”

A margem baixa é, aliás, o grande desafio para quem entra no segmento. “O custo de construção no econômico varia de 65% a 70% do VGV [valor geral de venda] do imóvel. No alto padrão é de 50%”, compara Seme Raad Filho, diretor da Incorporadora Monarca, que entrou nesse filão através de uma parceria com a Fit, marca da paulista Gafisa. Ele diz que a empresa vai ficar no segmento – no momento, está participando do lançamento do Fit em Londrina e tem projetos em fase de aprovação em Curitiba – mas sem descuidar do alto padrão. “Lançamos um empreendimento de alto padrão neste ano com um ritmo muito bom de vendas.”

Os caminhos

Veja algumas linhas de financiamento habitacional oferecidas no Brasil.

Caixa

Minha Casa: Financia imóveis novos com valores de até R$ 100 mil. É direcionado a famílias com renda de até dez salários mínimos (R$ 4.650) e tem taxas nominais de 5% a 8,16% ao ano. Tem vantagens como uma redução no custo do seguro e financia até 100% do valor (em linhas até 240 meses).

Poupança: A linha dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e é direcionada a imóveis de até R$ 500 mil, com taxas de juros pós ou pré-fixadas que hoje vão de 9,4% a 12% ao ano.

FGTS: Pessoas com contas do FGTS têm acesso a uma linha de até R$ 500 mil. Os juros são de 9% ao ano.

Nossa Caixa

Pós-fixados: Pelo SFH, a taxa é de 8,9% ao ano para imóveis até R$ 120 mil e de 10% ao ano para até R$ 500 mil. Fora do SFH, a taxa está em 12% ao ano e vale para qualquer valor. São corrigidos pela TR.

Pré-fixados: Pelo SFH, para imóveis até R$ 500 mil, os juros são de 12,8% ao ano, enquanto fora do sistema estão em 15% ao ano.

Bradesco

Pós-fixados: Taxa de 8,9% ao ano para imóveis até R$ 120 mil e, acima disso, de 10,9% ao ano, dentro do SFH. Fora do SFH, a taxa atual é de 11,9% ao ano, até R$ 3 milhões. São corrigidos pela TR.

Pré-fixados: Taxa de 12,85% ao ano, vale para imóveis dentro do SFH (até R$ 500 mil).

Santander

Pós-fixados: Até R$ 120 mil, taxa de 7,95% ao ano até o terceiro ano e, depois, de 11,5% ao ano (até 25 anos; para 30 anos, a taxa é de 9% ao ano). Imóveis de R$ 120 mil a R$ 500 mil, juros de 10,95% nos primeiros dez anos e, depois, de 8,95%. Acima de R$ 500 mil, taxa de 11,95% ao ano. São corrigidos pela TR.

Pré-fixados: Até R$ 500 mil, juros de 12,8% ao ano. Acima desse valor, taxa de 13,3% ao ano.

Itaú

Pós-fixados: Para imóveis até R$ 500 mil, taxa de 11,5% ao ano. Acima disso, de 12% ao ano. São corrigidos pela TR

HSBC

Pós-fixados: Pelo SFH, imóveis de R$ 50 mil a R$ 150 mil, taxas de 7,98% ao ano nos primeiros três anos e, depois, de 10,98%, ou de 10% ao ano durante o período. Acima de R$ 150 mil, taxa de 11% ao ano. Os juros sobem se houver inadimplência. São corrigidos pela TR.

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