Venda de potencial construtivo tem queda de 31%


(Gazeta do Povo)
22/02/13

Retração do mercado imobiliário teve reflexos na comercialização de títulos criados para financiar a preservação do patrimônio histórico e ambiental

A desaceleração nas vendas de imóveis em Curitiba atingiu diretamente a comercialização de potencial construtivo. Foram emitidos 157 mil metros quadrados (m²) em 2012, uma queda de 31% em comparação a 2011, quando a emissão de potencial atingiu seu auge, com 227,6 mil m². Para a prefeitura, a partir de agora a quantidade de títulos a serem negociados tende a se estabilizar. “Os números devem voltar ao patamar médio normal. Em 2011 houve uma demanda muito grande”, explica o superintendente técnico da Secretaria Municipal de Urbanismo, Solano Glock.

A compra de potencial construtivo dá ao proprietário de um imóvel o direito de exceder os limites de construção fixados pela legislação municipal. No ano passado, somente a prefeitura arrecadou R$ 34 milhões com a venda desses títulos, quase o mesmo valor de 2011 (R$ 35 milhões), o que mostra que a queda na comercialização foi maior na negociação direta entre proprietários de imóveis. Glock afirma que a prefeitura não sabe informar o valor em dinheiro do potencial negociado entre particulares, porque o resultado depende muito do tipo de potencial envolvido, que pode se referir, por exemplo, a um patrimônio histórico ou uma área verde de preservação permanente.

Destinação
A maior parte dos recursos obtidos com a venda de potencial construtivo foi aplicada no Programa Especial do Governo: R$ 27,2 milhões (89 mil m²) foram destinados, de acordo com Glock, à construção de Centros Municipais de Educação Infantil. A venda de potencial para a conservação de imóveis históricos foi bem menor. Para as Unidades de Interesse Especial de Preservação (UIEPs) foram 13 mil m² e para as Unidades de Interesse de Preservação (UIPs) – que pertencem a particulares – foram 23 mil m².

O arquiteto Luiz Bacoccini diz que praticamente todos os empreendimentos com que trabalha em seu escritório fizeram uso do potencial construtivo. “É vantajoso, porque o potencial sai mais em conta que a compra de uma fração de um terreno”, diz. Um dos imóveis de Bacoccini, que está em construção na Rua Imaculada Conceição, no bairro Prado Velho, foi ampliado a partir da compra de potencial de uma UIP que fica na Rua Trajano Reis. “A casa foi restaurada, mas já está depredada”, diz.

Com a aquisição do potencial, o edifício de apartamentos de um quarto cresceu 441 m², divididos em três pavimentos. “Talvez tenha havido queda na venda do potencial, no ano passado, também porque muitos construtores compraram potencial em 2011 para usar mais adiante”, avalia.

“Mecanismo é usado de forma distorcida”
Curitiba foi a primeira cidade brasileira a legalizar e usar o potencial construtivo, em 1982, para angariar dinheiro a fim de restaurar imóveis do patrimônio histórico. O problema, segundo o pesquisador Carlos Hardt, é que o potencial tem sido usado de maneira distorcida. “A sociedade não adquire mais somente em razão do patrimônio natural ou histórico. Com a Copa do Mundo, a prefeitura está vendendo potencial em cima de uma obra [Arena da Baixada, por exemplo]. É uma distorção do objetivo inicial”, diz.

Para a arquiteta Gicele Portela, professora da Uni­versidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR), o maior problema tem sido a concorrência desleal que a prefeitura criou ao também vender potencial e, assim, concorrer com as pessoas físicas. “A prefeitura comercializa potencial, por exemplo, pelas UIEPs, concorrendo com um particular que tem uma casinha que precisa de restauro.”

O superintendente técnico da Secretaria de Urbanismo, Solano Glock, explica que a prefeitura não tem controle sobre a opção do comprador. Ele admite, porém, que a venda de potencial por outros modos acaba sendo mais rápida porque, para a UIEP, é necessário que o proprietário inicie a restauração para, só então, o resto do potencial ser vendido. “Inicialmente são liberados 30% do potencial. Os outros 70% só serão disponibilizados se o proprietário começar o restauro”, afirma.

Segundo Gicele, o valor do potencial conseguido por uma UIP costuma ficar abaixo do custo de restauro do imóvel, o que desestimula a preservação.

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Rigor
Potencial precisa ser controlado por Lei de Zoneamento

Poder construir alguns metros a mais em um edifício é um instrumento atrativo para as construtoras. O controle dessa ocupação, porém, deve ser rigoroso para que a cidade não vire uma bagunça. O pesquisador Carlos Hardt, professor do mestrado e do doutorado em Gestão Urbana da PUCPR, lembra que em Curitiba só é permitido aumentar o número de andares de um imóvel em determinada região se a possibilidade estiver prevista na Lei de Zoneamento. “As prefeituras, ao elaborarem seu Plano Diretor, costumam prever onde é possível ter prédios mais altos”, afirma.

Para Hardt, a venda de potencial nada mais é do que uma maneira de viabilizar a proteção de um patrimônio histórico ou natural. “Imagine que meu pai protegeu a floresta que estava em seu terreno e agora eu herdei este imóvel e não posso fazer nada porque é uma reserva natural protegida. Seria injusto eu ficar com o ônus e os que derrubaram a mata dos terrenos vizinhos terem ganhado mais do que eu”, explica.

Tendência
Usar o potencial construtivo em cidades onde os terrenos começam a ficar escassos e caros é uma boa alternativa, segundo o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon), Normando Baú. “Quanto menos terrenos eu tenho, mais eu terei de aproveitá-los em sua totalidade. Como o metro quadrado do potencial é mais barato que o terreno in natura, certamente este é um instrumento que continuará a ser bastante requisitado”, diz.

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