Aplico o dinheiro ou financio o imóvel?


(Valor Econômico)
27/02/13

A hora da casa própria é agora. Com os juros dos financiamentos imobiliários no menor patamar dos últimos dez anos, de acordo com a Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), e a taxa básica de juros (Selic) na mínima histórica, quem deseja comprar ou trocar de moradia vive um momento francamente favorável. Neste cenário, mesmo se forem consideradas as condições mais alongadas do crédito dentro das regras do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com prazo de 420 meses, entrada de 10% do valor do bem e juros médios de 8,5% ao ano, se a propriedade adquirida se valorizar em média 7,28% já será suficiente para bater a rentabilidade de um fundo DI com taxa de administração de 1%. Os cálculos são do economista Marcelo d’Agosto, autor do blog “O Consultor Financeiro”, do portal Valor.

Pela simulação feita pelo especialista, uma variação positiva de 7,28% no preço da casa ou do apartamento seria suficiente para compensar tanto os juros pagos à instituição financeira quanto o chamado “custo de oportunidade” da parcela de entrada e do valor das mensalidades, ou seja, a rentabilidade que a pessoa teria se o dinheiro tivesse sido aplicado no mercado financeiro. Na mesma situação, se o mutuário conseguir a menor taxa de juros dentro do SFH, de 7,80% ao ano, bastaria a propriedade se valorizar 6,97% no ano, em média, para vencer o portfólio DI – que, descontados o Imposto de Renda (15%) e a taxa de administração, renderia 5,31% em 12 meses.

Na hipótese de uma entrada de 50% do valor do imóvel, essa relação cai ainda mais. Na taxa de 8,50% ao ano, o preço do imóvel precisaria crescer 6,83% para compensar a oportunidade do fundo. E, com financiamento a 7,80% anuais, a valorização necessária seria de 6,66%.

No caso dos imóveis adquiridos para locação, a alta estimada no preço teria de ser ainda menor. Isso porque a renda de cada mês entra na soma do retorno nominal. Desse modo, um aumento de preço de 3,08% seria suficiente para bater o DI, se considerarmos o “yield” médio do aluguel em São Paulo, conforme o índice Fipe/Zap, ou seja, a taxa de retorno medida pela relação entre o aluguel e o preço de mercado da propriedade, que, em janeiro de 2013, estava em 0,35% ao mês, líquido de IR. Isso no caso de um financiamento com entrada de 10% e juros de 8,50% ao ano. Se a entrada aumentasse para 50% e a taxa caísse a 7,80%, bastaria o imóvel valorizar 2,46%, em 12 meses, para ganhar da aplicação tradicional.

“Se for para morar, então é hora de se fazer isso [financiar o imóvel]. O crédito imobiliário está muito atrativo”, afirma o professor do Laboratório de Finanças da Fundação Instituto de Administração (FIA), Keyler Carvalho Rocha. Segundo o especialista, quem vai comprar um imóvel deve usar já todo o dinheiro guardado para isso. “Não é bom negócio manter dinheiro aplicado, a não ser como reserva e para assegurar liquidez.”

O professor de finanças do Insper, Michel Viriato, explica que, quando o imóvel se valoriza mais do que a taxa de financiamento, beneficia-se do chamado efeito de alavancagem sobre o patrimônio. “Sempre que o bem rende mais que os juros é melhor financiar do que comprar à vista. Neste caso, quem compra à vista vai deixar de ganhar dinheiro.”

Para ilustrar o efeito de alavancagem, Viriato faz um cálculo hipotético. “Vamos supor que o ativo renda 10% ao ano. Você tem R$ 100 e pode conseguir mais R$ 100 com o banco. O valor emprestado tem juros de 5%. No final do ano você tem de pagar ao banco R$ 105. Se você juntar seu dinheiro com o financiamento terá R$ 200 para a compra do bem. Em 12 meses, conseguirá 10% sobre os R$ 200, ou seja, R$ 220. E se subtrair os R$ 220 dos R$ 105 do banco restarão R$ 115. Então em lugar de ter R$ 110, caso tivesse usado apenas os R$ 100 originais, terá R$ 115. Você alavancou a rentabilidade.”

O professor do Insper alerta, no entanto, que qualquer eventual vantagem de financiar a compra do imóvel depende diretamente de sua valorização. “Esse quadro tem um grande risco. Pode acontecer o contrário, se houver queda da rentabilidade do ativo. Não é possível dizer o que vai acontecer com os preços dos imóveis no longo prazo”, diz.

Os termômetros do mercado indicam o setor de habitações ainda aquecido, mas com tendência de desaceleração da subida de preços. Em 2012, a média de sete capitais alcançou valorização de 13,70%, segundo o índice Fipe/Zap. Em janeiro, a alta foi de 0,90%, acima do Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), indicador oficial de inflação, que registrou 0,86% no mês.

Pesquisa do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) mostra aumento médio dos imóveis de 10% no município de São Paulo. Para 2013, “esperamos um comportamento de preços muito parecido ao do ano passado, porque o setor está retomando os lançamentos e a demanda está aquecida e mais saudável”, afirma o presidente da entidade, Claudio Bernardes.

Na avaliação do presidente da Zap Imóveis, responsável pelo índice Fipe/Zap, Eduardo Schaeffer, o que provavelmente vai acontecer nos próximos seis meses é essa valorização ficar mais próxima da inflação. De acordo com o especialista, a porta se fechou para a especulação, o que tornou a evolução dos preços mais “estável e equilibrada”.

Apesar do cenário de crédito ser favorável, quem quer comprar um imóvel hoje encontra obstáculos de outra natureza. O maior problema é a mudança de patamar de preços no mercado. Com o valor do metro quadrado nas alturas, os bairros nobres ficaram mais distantes de parte da população que deseja trocar aluguel por financiamento.

Um empréstimo de R$ 250 mil, por exemplo, gera uma parcela mensal de R$ 2,4 mil, com taxa de 7,80% ao ano. Em São Paulo, essa mensalidade seria suficiente, conforme pesquisa em sites especializados, para alugar um apartamento de 2 dormitórios e 65 metros quadrados (m²) em Perdizes, ou similares em Moema e Vila Mariana, bairros nobres da capital paulista. Para financiar um imóvel de 65 m²com uma entrada de 10%, os R$ 300 mil equivalem a um poder de compra de R$ 4,6 mil reais por m², valor muito abaixo da média das regiões citadas, que vão de R$ 7,7 mil a R$ 8,7 mil por m².

A oscilação média também esconde um mercado muito mais assimétrico. No índice Fipe/Zap, enquanto há capitais com valorização maior que a inflação, como São Paulo e Rio de Janeiro, que tiveram aumentos reais de 4,2% e 3,5%, respectivamente, de junho de 2012 a janeiro de 2013 (acima do IPCA), outras apresentaram quedas no período, como Curitiba, com perda de 6,1%, e Brasília, que teve recuo de 5,8% no período. “O comprador agora tem de ser muito mais seletivo. Hoje temos de comprar uma oportunidade e não apenas um imóvel”, afirma Eduardo Schaeffer, da Zap.

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