(Valor Econômico) – 19/05/15

O desempenho do setor de incorporação despencou no primeiro trimestre, com retração de 97,9% no resultado líquido consolidado das companhias de capital aberto ante o mesmo período do ano passado, para R$ 8,4 milhões. O desempenho reflete a queda de 14,5% na receita líquida, para R$ 6,24 bilhões, a redução das vendas contratadas, os distratos elevados e as margens pressionadas de parte das empresas do setor.

Com o desempenho do trimestre, o grande volume de entregas previsto para o ano e a piora das condições de crédito para a produção e a compra de imóveis, a cautela das incorporadoras aumenta, e os lançamentos tendem a se retrair acima do que já era esperado. A retomada da melhora do resultado líquido e da receita do setor passa a ser ainda mais desafiadora.

Não há consenso nas expectativas de quando o setor voltará a crescer. Há quem diga que, se a demanda por imóveis aumentar no fim de 2015 e as incorporadoras passarem a lançar mais, o reflexo nos balanços será sentido só em 2017. A receita do setor é composta pela média móvel dos lançamentos e das vendas dos últimos três anos. Desde 2012, o desempenho operacional do setor tem encolhido, situação que se repetirá neste ano.

No trimestre, as companhias lançaram, em conjunto, R$ 1,74 bilhão, 68,4% a menos do que no mesmo período de 2014. As vendas líquidas caíram 37%, para R$ 4,23 bilhões, pressionadas pelas rescisões. Durante a divulgação de resultados, as incorporadoras sinalizaram que o desempenho de vendas em março foi superior ao dos dois primeiros meses do ano.

Algumas incorporadoras de capital aberto ainda não lançaram nada neste ano, como Rossi Residencial, Tecnisa e Trisul. A Rossi já informou que não fará lançamentos no segundo trimestre e que pode não apresentar nenhum novo projeto neste ano, conforme estiverem as condições de mercado. Apenas a Tenda divisão de baixa renda da Gafisa lançou, no primeiro trimestre, mais do que o mesmo intervalo de 2014.

Em teleconferência para comentar os resultados do primeiro trimestre, o copresidente da Cyrela, Raphael Horn, afirmou que a companhia será “muito mais seletiva” em relação a lançamentos do que já estava nos últimos anos. Os lançamentos da Cyrela previstos para o segundo trimestre superam os do primeiro trimestre.

Seletividade, cautela e acompanhamento das condições de mercado têm sido palavras de ordens no discurso das incorporadoras nos comentários sobre decisão de lançamentos. É o caso da PDG Realty e da divisão Gafisa, entre outras. Há quem afirme que vai lançar menos do que em 2014, caso da Even. Já a MRV informou que mantém a expectativa de lançamentos e vendas em linha com os de 2014.

Apesar dos esforços das incorporadoras para diminuir estoques e da redução acentuada de lançamentos, o volume de unidades prontas e em via de serem concluídas continua elevado, por conta dos distratos, da desaceleração da demanda e da concentração da entrega de empreendimentos de algumas incorporadoras em cidades com menos liquidez de vendas.

Horn, da Cyrela, afirmou que a companhia busca “estoque pronto zero”, mas que ainda está muito longe da meta. O estoque de imóveis concluídos da maior incorporadora de capital aberto do país cresceu 17% em unidades no primeiro trimestre, ante o fim de 2014. “Cabe a nós aumentar os esforços para resolver este assunto”, disse o copresidente da Cyrela.

Cautela das companhias aumenta, e lançamentos tendem a se retrair no ano, acima do que já era esperado pelo mercado
No empenho para acelerar vendas, incorporadoras concedem descontos, oferecem melhores condições de pagamento e incentivos a corretores. Para parte do setor, os abatimentos de preços resultam em queda expressiva das margens. A PDG, por exemplo, teve margem bruta de 15,6% no trimestre, ante 21,1% um ano antes. A redução da margem da PDG resultou, principalmente, dos descontos concedidos, em março, na campanha de vendas “Na Ponta do Lápis”. Na Rossi, a queda foi de 17,9% para 9,4%.

A Helbor divulgou queda da margem bruta de 31,9% para 26,6% devido ao volume de distratos. A redução na Direcional Engenharia foi em patamar menor, de 23,3% para 21,1%. O vice-presidente da Direcional, Ricardo Ribeiro, disse que a companhia pode conceder descontos na venda de unidades de projetos específicos, mas sem “machucar” a margem bruta.

O foco na venda de estoques prontos e quase concluídos e a redução de lançamentos e da compra de terrenos têm possibilitado a geração de caixa pelo setor. Mesmo assim, algumas incorporadoras continuam com alavancagem muito elevada.

A PDG registrou sua maior geração de caixa operacional, de R$ 410 milhões, no trimestre e, no fim do período, tinha alavancagem medida pelo indicador dívida líquida sobre patrimônio líquido de 128%, abaixo dos 133,9% de dezembro. A Tecnisa teve geração de caixa de R$ 91 milhões e encerrou março com alavancagem de 115%, registrando a quarta queda trimestral consecutiva desse patamar. A Rossi, que gerou caixa de R$ 121,8 milhões, fechou o trimestre com dívida líquida sobre patrimônio líquido de 110,9%.

As recentes mudanças no crédito imobiliário tornam ainda mais difícil o reaquecimento do mercado imobiliário. O crédito está mais caro e mais difícil para as incorporadoras e para o comprador. Na ponta da produção, a Caixa Econômica Federal informou às empresas que fechou a torneira para o financiamento de novos projetos. Os bancos privados não seguiram o movimento, mas aumentaram juros e estão mais cautelosos para conceder crédito.

O aumento das taxas de juros para os compradores tende a elevar o número de distratos, pois o enquadramento das prestações à renda do consumidor fica mais difícil. Segundo o diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela, Eric Alencar, os bancos têm aprovado os repasses dos recebíveis dos clientes, mas companhia avalia a possibilidade de voltar a financiar clientes após a entrega das chaves dos empreendimentos.

Outra preocupação do mercado é com a menor diluição das despesas gerais e administrativas na receita das incorporadoras, em um ambiente de menos atividade operacional. Apesar dos cortes de pessoal que vêm sendo anunciados, o indicador continua pressionando os resultados, pois não é possível, devido ao ciclo longo do setor, reduzir o número de funcionários em algumas áreas, como a de repasses, neste momento de muitas entregas de empreendimentos.