(Estado de S.Paulo) – 24/08/20

O mercado financeiro está cada vez mais interessado na agenda ESG, já que a adoção de práticas sustentáveis, além de benéfica para as sociedades e o planeta, pode trazer resultados financeiros mais vigorosos para as empresas. Nesse contexto, investimentos que sigam esse viés também tendem a performar melhor. Esse mercado ainda engatinha no Brasil, mas terá uma novidade interessante em breve: o primeiro fundo imobiliário com certificação ESG.

O fundo está sendo estruturado pela gestora Integral Brei e vai ajudar a captar recursos para o desenvolvimento de um parque tecnológico em Brasília, chamado Biotic. Ele foi concebido como uma smart city ou bairro planejado, tem área de 1 milhão de m² e será uma espécie de hub de inovação.

Quando estiver pronto, seus diversos empreendimentos imobiliários abrigarão principalmente startups e outras empresas de tecnologia, que pagarão ao fundo pela locação desses espaços. Como em todo bairro planejado, a ocupação urbana do Biotic será diversificada e também contará com residências, comércios, escritórios, parques e até universidades.

O selo ESG será conferido pela Sitawi, uma empresa independente especializada nesse tipo de certificação.

Fundo foi escolhido pelo próprio empreendimento
O mais comum é que os gestores de fundos imobiliários escolham os empreendimentos que vão compor sua carteira. No caso do FII Biotic, o processo ocorreu de maneira inversa: foi a empresa constituída pelo parque tecnológico que procurou a Integral Brei.

“O plano de desenvolvimento do parque previa que a captação de recursos para o projeto seria feita por meio do mercado de capitais, mas não havia definido a estratégia ou o tipo de veículo. Fomos procurados por eles e passamos a desenvolver um fundo imobiliário nesse formato”, explica Vitor Bidetti, CEO da Integral Brei.

Antes disso, a gestora já tinha experiência com o tema sustentabilidade: havia gerido um FIP com certificação ESG e depois adaptou seu estatuto e regras de governança às diretrizes dos principais organismos internacionais de investimento ESG, dos quais se tornou signatária.

“No ano passado, inclusive chegamos a estruturar um outro FII no ramo de hotelaria e turismo, com viés ESG. Ele estava em fase de road show quando veio a pandemia, e por isso acabou sendo adiado para o ano que vem”, conta Bidetti.

O FII Biotic terá como único escopo a exploração desse empreendimento: não serão acrescentados outros imóveis ao portfólio.

Estratégia de captação é de R$ 5 bilhões
Enquanto um grupo multidisciplinar formado por empresas de arquitetura, urbanismo e sustentabilidade trabalha em ajustes finos no parque, a Integral Brei estrutura o fundo para receber a integralização dos terrenos. A primeira emissão de recursos deve ocorrer entre outubro e novembro deste ano e espera captar entre R$ 1,5 bilhão e R$ 2 bilhões, de um total de R$ 5 bilhões previstos.

Nessa primeira fase, de construção e desenvolvimento, o fundo optou por focar em grandes investidores institucionais e alguns internacionais, como fundos de pensão e soberanos.

Bidetti ressalta que os fundos de pensão têm horizonte de investimento de longo prazo e metas atuariais que correspondem à variação do IPCA, mais 4% a 5% ao ano, e tudo isso casa bem com a estratégia dos FIIs.

Já os investidores internacionais, que se afastaram depois que o Brasil foi rebaixado e perdeu grau de investimento, devem ser atraídos pela certificação ESG do Biotic.

“Muitos fundos grandes de fora deixaram de investir aqui, porque suas políticas de investimento não permitiam. Mas o selo verde cria uma nova ponte para o acesso desses grandes fundos”, explica o CEO da Integral Brei.

Somente na segunda etapa, a partir de 2024, com os empreendimentos já prontos para aluguel, é que ocorrerá a abertura do fundo para pessoas físicas.

“O investidor pessoa física típico do FII busca renda e suporta menos os riscos de incorporação”, justifica Bidetti.