Como reduzir o IR sobre venda e aluguel


(Gazeta do Povo) – 28/04/10

Com a declaração é hora de pagar o que não foi recolhido antes e prestar atenção nas regras que ajudam a diluir o imposto nos próximos anos

O prazo para a declaração do im­­posto de renda termina nesta sexta-feira, 30 de abril, e é nesta hora que muitos se dão conta dos tributos devidos sobre a venda e a locação de imóveis. “O pagamento do imposto referente à venda de um imóvel deve ser feito no mês se­­guin­­te ao da negociação e não na declaração do imposto de renda, no outro ano. É nisso que muitas pessoas erram, deixando passar o prazo e pagando mais caro depois (multa de 20% sobre o valor, mais taxa Selic, que tem ficado em 11% ao ano)”, alerta o advogado Ro­­dri­go Arruda Sanchez.

No caso da locação de imóveis, o imposto deve ser recolhido mês a mês, ou, mais precisamente, até o último dia útil do mês seguinte do recebimento do aluguel. “Aqui ca­­be um porém: se receber o aluguel de uma pessoa jurídica (empresa), o imposto referente à operação é retido na fonte e não é preciso se preocupar em recolhê-lo. Agora se recebe de uma pessoa física é seu papel pagar o imposto”, frisa a economista e professora da área contábil do UniFae, Maria do Carmo Godoy Ehlke.

Para não pagar imposto a mais é importante deduzir do ganho do aluguel as despesas que teve na operação. “A taxa de administração da imobiliária e outras que ve­­nham a ser de sua responsabilidade e não do inquilino entram aí”, lem­­bra Maria do Carmo.

Para os proprietários de vários imóveis, Sanchez sugere que eles sentem com seu contador e vejam, na ponta do lápis, se é melhor locar os bens como pessoa física ou jurídica. “Dependendo de cada caso, uma condição pode ter menos in­­cidência de imposto que a ou­­tra.”

Venda
Na comercialização de imóveis (ex­­ceto terrenos), o tamanho da mordida pode ser reduzido a zero em duas situações: imóveis residenciais e únicos de até R$ 440 mil e aqueles cujo dinheiro foi aplicado, totalmente, na compra de um ou­­tro imóvel residencial, no prazo de seis meses.

Nas operações que fogem dessas duas situações ainda é possível pagar menos. Como? “Deduzindo toda e qualquer despesa com a operação de venda do imóvel, como a comissão da imobiliária”, indica Sanchez. O imposto sobre a venda de um imóvel é de 15% sobre a diferença entre o preço de venda e o de compra, atualizado. O cálculo de quanto isso significa exatamente pode ser feito preenchendo o aplicativo Programa de Apuração do Imposto de Renda sobre Ganhos de Capital (GCAP), disponível para download no site da Receita Federal (www.receita.fazenda.gov.br). O mesmo caminho é seguido por quem não pagou o imposto no mês seguinte da venda e não se enquadra nas situações de isenção, com o porém de que o valor obtido no GCAP deve ser atualizado por outro aplicativo, o Sicalc.

Saiba como agir diante de algumas situações envolvendo imposto de renda pessoa física e a venda e locação de imóveis:
1. Se vendi um imóvel residencial de menos de R$ 440 mil ano passado: se este não era um terreno, era seu único imóvel nos cinco anos anteriores à venda e ele não esteve envolvido em nenhum tipo de alienação, você está isento. Se não cumpre um dos requisitos, deve pagar os 15% sobre o ganho da venda, normalmente.

2. Se vendi um imóvel residencial no ano passado e apliquei todo o dinheiro na compra de um outro residencial, dentro de 180 dias da negociação: você está isento do imposto, exceto se o imóvel vendido ou comprado for um terreno. Caso usasse apenas uma parte do dinheiro em um novo imóvel teria de pagar a alíquota de 15% sobre a quantia não aplicada.

3. Se vendi um imóvel residencial ano passado e pretendo aplicar o dinheiro na compra de um outro, mas ainda não o fiz e se passaram 180 dias: você pagará o imposto de 15% mais a correção do valor pela Selic e uma multa de 20%. Se, porém, ainda estiver dentro do mês seguinte ao término do prazo (o 7º mês após a venda), pague somente a correção da Selic.

4. Se vendi um imóvel este ano: deve pagar o imposto de renda sobre o ganho no mês seguinte ao recebimento (e não na declaração de renda do ano seguinte).

5. Se vendi um imóvel em 2008 e não declarei em 2009: em 2010 deve recolher o imposto com juros Selic e multa de 20% pelo atraso. Para verificar o valor a ser pago use o GCAP e atualize pelo Sicalc. As informações usadas no aplicativo GCAP devem ser expor­­tadas para a declaração de ajuste do imposto de renda de 2008 – não há outra maneira de preencher a declaração de ajuste.

6. Se vendi um imóvel ano passado e doei o dinheiro para um parente ou amigo: você pagará imposto federal e estadual sobre a quantia e o recebedor, nada. Se ainda não fez isso deve apurar o ganho de capital pelo GCAP e atualizar pelo Sicalc, gerando a guia e pagando. No Paraná, quem doa também paga um tributo estadual, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de quaisquer Bens ou Direitos (ITCMD), de 4%. Quem recebeu a quantia deve informar essa receita como “rendimentos isentos e não tributáveis”, porque não há incidência de imposto sobre ela. No caso de doação do imóvel em si, o trâmite é o mesmo.

7. Se tenho uma renda vinda do aluguel de um imóvel locado: se ela vier de uma empresa, já tem o imposto retido na fonte. Se vier de uma pessoa física você deve recolhê-la mês a mês. Caso não o tenha feito, a renda do aluguel deve ser colocada junto com os outros rendimentos mensais no aplicativo Carnê-Leão da Receita, que serão tributados segundo uma tabela de imposto de renda para pessoa física.

Fontes: Leonardo de Paola, advogado; Maria do Carmo Godoy Ehlke, economista e professora do UniFae; e Rodrigo Arruda Sanchez, advogado.

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